最全的可行性研究报告..doc

第一章 总论 1.1 项目概述 1.1.1 项目名称：******花园居住小区建设项目 1.1.2 建设单位：******房地产集团******置业有限公司 1.1.3 建设地点：该建项目建设用地位于***市南部站前区，工程场界东至世纪大道，西至经五路，南至纬四路，北至纬三路。 1.1.4 主要建设规模与内容：该建项目工程占地面积99073平方米，规划建筑面积170678平方米，主要建筑物情况见表1-1。 表1-1 主要建筑物一览表 序 号 建筑名称 建筑面积（m2） 备注 1 小高层住宅建筑 30423 地上建筑 2 情境洋房（多层建筑） 107411 3 幼儿园 2000 4 商铺建筑 1738 5 居委会用房 50 6 物业管理用房 300 7 公厕 60 8 门卫、垃圾收集等 300 9 人防车库 3816 地下建筑 10 高层地下室 1678 11 情境洋房地下室 21502 1.1.5 投资估算与资金筹措：项目总投资估算为28986万元，其中建设投资27884.4万元，建设期利息1101.6万元。资金筹措计划为：企业自有资金3000万元，股东投资7145万元，楼盘预售款8641万元，申请银行贷款10200万元。 1.1.6 进度计划：本项目拟在2年内建设完毕，4年内销售资金全部回笼（含建设期）。 1.1.7 主要技术经济指标 表1-2 项目主要经济技术指标汇总表 序号 项目 单位 指标 备注 一 技术指标 1 总占地面积 平方米 99073 2 总建筑面积 平方米 170678 其中 小高层住宅建筑 平方米 30423 计算容积率 建筑 情境洋房 平方米 107411 幼儿园 平方米 2000 商铺建筑 平方米 1738 居委会用房 平方米 50 物业管理用房 平方米 300 公厕 平方米 60 门卫、垃圾收集等 平方米 300 人防车库 平方米 3816 不计算容积率 建筑 高层地下室 平方米 1678 情境洋房地下室 平方米 21502 保温层建筑面积 平方米 1400 3 居住户数 户 1081 4 机动车停车位 辆 335 5 自行车位 辆 2200 6 绿地率 % 35.25 7 集中绿地率 % 18.91 8 建筑覆盖率 % 27.76 9 容积率 1.44 二 经济指标 1 总投资 万元 28986 2 销售收入 万元 41369 3 上缴税收 万元 6363.65 4 税后利润 万元 7565.26 5 投资利润率 % 34.80 6 资本金利润率 % 99.43 7 内部收益率 % 29.02 税后 8 财务净现值 万元 3668.99 税后 9 借款偿还期 年 2 贷款意向 1.1.8 项目背景与进展：2008年5月，******房地产（集团）股份有限公司注资3000万元成立******房地产集团******置业有限公司。2008年7月，通过公开招挂牌方式，公司依法取得了***市火车站站前区13＃、17＃地块的土地使用权。至2009年11月，公司完成居住小区“***花园”规划建筑方案的设计与修改，获得***市规划建设指导委员会审议通过。目前，***花园工程已经完成土地平整、场地临时设施建设等项目前期工作，土建工程即将开工。包括分摊土地款在内，本项目已投入资金约9365万元。 1.2 编制依据 （1）《***市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 （2）《***市城市总体规划》（调整） （3）《***市火车站站前区控制性详细规划》 （4）《***市住宅小区配套设施规划建设管理办法》 （5）《***市商品房销售管理办法》1.3 研究范围 我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、环境影响 3、项目开发的是高品位住宅小区，锁定的是有较大经济来源和实力以及改善性购房***政〔2008〕65号放宽公积金贷款条件外来人口购置房产补助加强舆论宣传，增强消费信心中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求放宽中小城市和城镇户籍限制加快城镇化会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，对于地产行业的政策基调是积极扶持的。跨年度行情即将展开第二章 项目选址及建设条件 2.1 选址分析 ******花园居住小区位于***市南部站前区，是***市“一城五区”的重要组成部分，是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。 站前区环境优良：北抵***—***风景区，悠长的***对景景观大道是城市独有的生态风景线；贵***中学高中部新校区将开工