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猜想1：继续限购可能性指数：★★★★★随着北京、广州、上海、深圳等一线城市在去年年末纷纷表态将继续执行限购政策，全国去年执行限购的46个城市中，至少有32个城市已明确表态继续执行。限购在2012年仍会继续不会有悬念，但何时取消限购则无人敢随便吭声。猜想2：房产税在全国铺开可能性指数：★★★★去年1月底，上海、重庆成为房产税试点，业内基本的共识也是，限购令退出后，恐怕会以房产税代替。不少专家认为，房产税可能是今后全国楼市调控的新方向。一旦房产税试点增加，对多套房拥有者的心理影响将非常大，也有可能给市场带来丰富的存量供给。今年下半年的“中共十八大”被普遍认为是一个政策变动的转折点，在2012年内结束限购实行房地产税的可能性比较大。猜想3：降息可能性指数：★★★2011年可以说是加息年，不过，在经过7次上调存款准备金率后，去年11月底央行三年来首次下调了银行存款准备金率。有银行界人士认为，每当房地产入冬和盯住强势美元同时出现时，中国经济均无一例外地出现了不可控的大幅下跌。如果2012年再度出现“双引擎同时熄火”的情况，央行将有可能在第二季度前后紧急出台新一轮财政刺激计划并降息。对于2012年的二手房市场情况，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮则表现出相对乐观的态度。他预计，虽然短期内的市场预期不太明朗，2012年第一季度的价格很可能延续2011年四季度的下调态势，但2012年全年的二手房市场供需有望逐步回暖，二手房成交量可能回涨至15万套左右，成交均价将回归到2010年的水平。中长期来看，具体政策一旦确定，市场信心将随之回暖，二手市场交易将先于一手房市场活跃起来，随着刚性需求不断释放，成交将快速回涨企稳，价格或在小幅下调后趋于稳定。一个好的房地产营销方案必须有一个好的年度销售工作计划书，以在整体上把握整个营销活动。 　　市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。　　房地产营销计划的内容　　在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：　　1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。　　2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。　　3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。　　4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。　　5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。　　6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？　　7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。　　8.控制：讲述计划将如何监控。　　一、计划概要　　计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。　　二、市场营销现状　　计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。　　1.市场情势　　应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。　　2.产品情势　　应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。　　3.竞争情势　　主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。　　4.宏观环境情势　　应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。　　三、机会与问题分析　　应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。　　1.机会与挑战分析　　经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。　　2.优势与劣　　形势分析　　应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。　　3.问题分析　　在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。　　四、目标　　此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。　　有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。　　1.财务目标　　每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有