江苏XXX财富广场项目营销策划方案..doc

江苏XXX财富广场项目营销策划方案 市场篇 一、市场调查与市场机会分析 1. 市场调查分析 （1） 宿迁房地产市场调查与分析 1-1、宿迁全市经济迅猛发展，为房地产业的发展带来了一个成熟的时机。200年宿迁市完成房地产开发投资23.3l亿元，占全市固定资产投资的11.8%，房地产业增加值14.28亿元，占GDP比重的4.25%。房地产业已成为宿迁市地方财政收入的重要来源，在经济建设中占据着举足轻重的地位。当前，宿迁市房地产业正处于快速增长期，房地产市场供销两旺。全市住宅均价200年达到150元/㎡，其中市区住宅均价为1元/㎡，涨幅达15%。同期，城市居民收入也相应增长较快。2001年来，宿迁市政府取消经济适用房建设，积极推进住房商品化、货币化改革，建立多层次住宅保障体系，合理开发高档、中档、普通住宅，以满足不同层次的住宅需求，促进住宅建设的健康发展。在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，将投资商品住宅建设作为该市当前房地产开发的重点目标，同时引导投资于办公楼和商业营业用房在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理为了高起点、高标准地实施房地产综合开发，市积极组织和引导房地产开发企业连片开发，鼓励建设较大规模的住宅小区，增强小区配套功能。在开发建设住宅小区的同时，为了使居民的居住条件和居住水平实现质的飞跃，系列物业管理规章制度，全面实施了规范化、法制化管理。 宿迁房地产业前景十分看好，发展空间巨大商品房需求量大幅度上升到2010年，宿迁市区城市人口要达到50万人以上。随着宿迁城市化进程的不断加快，城市规模进一步扩张，城市人口将迅速增加，商品房需求量将呈逐年上升趋势。目前，具有战略眼光的投资者已把目光转移到宿迁地区。随着人均经济收入的不断增长，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，居民的潜在购买力很大，同时，根据有关部门调查，居民在住房领域的消费已从改善自身居住条件，转向理性投资房地产业的方向发展。2） 市内各区域竞争楼盘调查与统计分析 宿迁市区由京杭大运河和古黄河两条河自然分割成城东、城中、城西三个区域，运河以东为城东片：即宿豫区，两河之间为宿迁老城城中片，古黄河以西为城西片，即新区。 城东片由于区位上在宿豫，市区居民对其认同感较低，房屋售价在三个片区中最低。但随着运河“五桥”的相继建成通车，宿豫区进市区的途径将更加便利。同时宿豫新区的建设工作也在推进，该区域的房地产开发量迅速攀升。代表性楼盘为江山国际花园与中通名仕嘉园。 江山国际花园 概况：16万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业，与一部分别墅，其中住宅占13.5万平方，酒店与约2万平方。 价格：1600-1800元/平方米，跃层1200-1300元/平方米（面积200多平方米） 地理位置：宿豫新区 开发商：宿迁新城房地产开发有限公司 建筑设计：浙江工业大学建筑设计研究院 江苏都市建筑设计有限公司 宣传重点：高档生活 开盘时间：2005年8月 锦华名园 概况：30万平方米，建筑以多层为主，配以底层商业、小高层公寓，建筑错落有致； 容积率：1.28 楼间距：1：1.4 绿化率：43.16% 价格：1600-1800元/平方米，跃层1200-1300元/平方米（面积200多平方米） 地理位置：位于宿迁城东。京杭大运河以东珠江路和长江路之间。 开发商：锦华房地产开发有限公司（浙江杭州湾投资集团公司子公司） 建筑设计：上海同济大学规划建筑设计研究院 宣传重点：景观配套 销售情况：仅剩跃层，其余销售结束。 开盘时间：2004年初 城中片：即老城区，宿迁本地人对该片区认同感最高，由于周边商业、银行、学校、医院、服务等设施配套齐全，成为购房的首选区域，首价在三个片区中最高，目前总上市楼盘中商业项目占很大比重，城中片区代表性楼盘为时代广场与金港国际广场。 时代广场 概况：总建面35000平方米，建筑以商业为主，配以住宅及办公。 价格：商业：一层16000—26000元/平方米，二层8000—10000元/平方米，三层3600—4600元/平方米；住宅1800—2000元/平方米 地理位置：幸福中路 开发商：宿迁万兴房地产开发有限公司 建筑设计：江苏建筑科学研究院 宣传重点：宿迁黄金地段 开盘时间：2004年7月 发展现状：已开业 兴鸿名城 概况：建筑是小高层，配以底层商业，建筑错落有致； 价格：2200元左右/平方米 地理位置：市府路与黄河路交汇 开发商：宿迁市兴鸿房地产有限公司 宣传重点：景观配套 开盘时间：2005年5月 金谷 盛世康城 概况：多层建筑，配以高档会所，总建筑面积5.2万平方 容积率：1.20 绿化率：38% 总户数：1057户 车库建筑面积：3200平方 价格：2000元/平方米左右 地理