沿海地产顾客敏感点及产品标准管理办法..doc

沿海地产投资（中国）有限公司管理体系文件 文件类型 作业指导书 文件名称 顾客敏感点及产品标准管理办法 文件编号 DG701 目前版本 2008-1版 发布日期 2008.01.05 修订记录 版本 修订时间 修订内容 编制人： 日期： 审核人：李霆 日期：2007.12.25 审批人：纵卫忠 日期：2007.12.28 顾客敏感点及产品标准管理办法 目的 为规范集团各地区公司项目定位及策划阶段的操作，加强对 “顾客敏感点和产品标准要点”这一重要节点的监控，以达到作业程序的系统性和科学性、提高产品性价比和建立完整的项目价值体系，特编制此办法；本管理办法适用于项目的产品策划及设计管理阶段； 范围 适用于集团海创公司、地区（项目）公司、经典公司的项目开发。 职责 海创公司负责本制度的制订、修改、指导和监督； 海创公司区域设计管理中心及项目管理部负责本管理办法的实施； 定义及分类 顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣，是顾客具体需求在产品中的体现，相对投入有较大的产出效益，因此设计者对顾客敏感点项目应重点考虑，综合平衡总成本时优先保证敏感点工程项目。顾客敏感点项目受目标顾客群的需求影响，也受产品档次定位影响，同时也受项目竞争策略的影响。因此每个项目策划过程中分阶段确定产品的顾客敏感点。顾客敏感点项目分为以下几类： 顾客敏感点分为顾客敏感项目和顾客重视项目（在项目策划阶段确定），以及实施措施和质量标准（项目设计管理部负责依据项目策划报告编制及后期实施、区域设计管理中心协助）； 附件表格规定了顾客敏感点项目分类和分解项目，并给出一般的敏感点等级： 顾客敏感项目，为必须执行项目 顾客重视项目，具体项目中可作为顾客敏感点项目 备选项目 项目策划及规划概念设计阶段 每个项目都应确定顾客敏感点项目，最终指导建筑设计和施工。顾客敏感点工程标准应恰当反映竞争策略，产品定位和目标顾客需求，同时要反映产品策划的核心价值体系； 《项目策划报告》应确定顾客敏感项目及类别； 项目设计管理部负责完成项目竞争楼盘的调研，并对周边竞争楼盘的特色及缺陷分别加以描述，参考制定本项目的顾客敏感点实施标准。 方案设计阶段 规划概念设计评审完成后，项目设计管理部参考本规定之附表《顾客敏感点及产品标准要点清单》，负责编制《顾客敏感点项目明细表》，并组织地区公司营销、成本等相关端口进行讨论确定，《明细表》应针对每一个顾客敏感或重视项目对成本的影响进行基础数据的收集整理分析； 编制完成的《顾客敏感点项目明细表》提交给区域设计管理中心，由区域设计管理中心项目负责人汇总、审核； 整理完成的《顾客敏感点项目明细表》作为方案汇报材料，由区域设计管理中心向评审会介绍本项目的顾客敏感点工程实施要点，随同方案一起审批。 扩初及施工图设计阶段： 顾客敏感点项目明细表审批通过后，由区域设计管理中心项目负责人负责组织海创设计管理本部、经典公司等单位编制《材料标准表》，并对顾客敏感项目的单位成本测算进行细化； 区域设计管理中心项目负责人结合《材料标准表》，在扩初设计阶段组织相关部门（设计管理部技术组配合）协助进行系统的价值工程分析，依据成本测算结果对材料选用、工艺及构造做法、施工安装方式等进行研究、细化，进一步优化成本，必要的情况下可申请由地区公司、经典公司配合，制作现场实体样板，结合对实体效果的分析比较反复论证、优化整体方案； 整理完善的《材料标准表》由区域设计管理中心负责人负责组织地区（项目）公司总经理（或其授权人）、项目设计管理部、项目运筹部、市场营销部、经典公司等相关单位进行讨论，并对最终讨论形成的《材料标准表》进行会签。 依据《材料标准表》指导完成施工图设计及部品件的专项设计，指导后续施工。 行销监工阶段 项目设计管理部负责依据会签完成的《材料标准表》对施工图设计成果进行复核、发现问题及时在图纸阶段纠偏；并负责组织实施工地现场的顾客敏感点工程质量监理及成本把控。 确定及审核程序 顾客敏感点和产品标准，本项由海创公司负责编制及实施，在与地区（项目）公司、经典公司在具体问题上存在分歧时，由海创公司提交沿地集团总裁办协调、仲裁。 附表一 顾客敏感点及产品标准要点清单 顾客敏感点项目 所涉及的硬件设施 产品标准要点（应填写具体的材料及标准） 工艺工序要点 大类 中类 等级 小 类 等级 环境 设计 和景 观节 点 社区外部环境、景观综合形象 A 入口大门(含门卫岗亭) A 与场地和景观设计取得协调，采用当地材料和传统工艺。 围墙（围栏） 考虑与地面材料和图案关系，顺应地势和结合植物的外形 外部绿地、外部开放空间、商业设施及其他构筑物. A 注重景观气势和对行人的引导作用。