波涛置业写字楼项目市场分析报告..doc

目 录 前 言……………………………………………………………………………………………………………4 一 汉口写字楼市场概况……………………………………… ……………………………………………4 1.1 汉口写字楼市场发展回顾…………………………………………… ……………………………4 1.2 写字楼总体市场特征…………………………………………………………………………………5 二 汉口写字楼市场供应需求分析……………………………………………………… ………………6 2.1 汉口写字楼市场供应分析……………………………………………………………………………6 2.1.1 供应量分析…………………………………………………………………………………6 2.1.2 租金/售价分析………………………………………………………………………………7 ★　武汉市写字楼价格指数……………………………………………………………………… 7 ★　武汉市字楼市场成交价格…………………………………………………………………… 8 ★　汉口写字楼市场板块价格特征……………………………………………………………… 8 ★　汉口写字楼市场板块租金特征……………………………………………………………… 9 2.1.3 租售率分析…………………………………………………………………………………10 2.1.4 物业特征分析……………………………………………………… ……………………11 2.2 写字楼市场需求分析………………………………………………………………………………12 2.2.1 市场需求概况………………………………………………………………………………12 2.2.2 市场需求特征分析…………………………………………………………………………13 三 项目调研分析……………………………………………………………………………………………14 3.1 项目资源调查分析………………………………………………………………………………… 14 3.1.1 地理位置及交通…………………………………………………………………………14 3.1.2 商务办公环境……………………………………………………………………………14 3.2 项目SWOT分析………………………………………………………………………………… 14 四 项目定位………………………………………………………………………………………………15 4.1 项目营销推广建议……………………………………………………………………………… 21 4.1.1 推广策略………………………………………………………………………………… 21 4.1.2 营销策略………………………………………………………………………………… 22 4.1.3 项目营销思路…………………………………………………………………………… 22 4.1.４　项目销售目标……………………………………………………………………………22 附 件…………………………………………………………………………………………………… 23  前 言 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。 【一 汉口写字楼市场概况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示） 阶 段 时 间（年） 代表写字楼项目 武汉市经济发展水平 I 1992－1995 泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳丽广场 发展较快 II 1995－1998 建银大厦、国贸大厦、瑞通广场、招银大厦、信合大厦 发展很快 III 1998－ 商业银行广场、天恒财智大厦、华通互连网大厦 减缓 分 析： ※　第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。 ※ 第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 ※ 第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景