泰州市房地产发展情况调研报告224859159..doc

关于泰州市房地产发展情况调研报告 泰州市发展和改革委员会 　　房地产是国民经济中带动性较强的产业，它涉及并影响到建材、轻工、电子等多种行业的发展，关系到广大老百姓的“安居乐业”，关系到地方政府的财政收入以及社会的和谐与稳定。今年以来，一些有影响的大城市出现销量下滑，房价下跌，由此产生了“拐点”争论。泰州作为发展中的中等城市，在此大背景之下，房地产的发展趋势会是怎样？将可能出现一些什么问题？怎样进行有效防范？近期，我们对泰州市三年多以来房地产发展情况进行了调查分析，提出一些初步看法与建议，供领导与相关部门决策参考。 　　一、我市房地产行业现状分析 　　1、房企逐年增加，运行质态不佳。 　　我市房地产企业步入市场较晚，自1998年执行房改政策之后，企业面临着“事业改企业，国企改私企”，本土化的房地产企业经历房改和企改之后，理念和管理跟不上形势，经济实力受到很大削弱，组团联手竞拍意识不强，参与市场竞争的能力明显弱化。随着本地市场的开放，发展潜力以及利润空间的吸引，扬州、南通、盐城、浙江、福建、上海等城市的开发企业以及碧桂园、世茂、莱茵达等大集团上市公司纷纷注册泰州，占领并主导着泰州的房地产市场。2005-2007年在工商部门注册的房地产企业分别为137家、169家、208家，三年内企业数上升指数达到51.8%。统计部门反映2007年有在手工程列统的房地产企业数205家，其中：亏损企业71家，占企业数的34.6%（市直4家、海陵12家、高港4家、兴化22家、靖江6家、泰兴1家、姜堰22家）。205家企业中，具备二级以上开发资质企业49个，占24%；三级资质开发企业122个，占60%；三级资质以下企业34个，占16%。205家企业总注册资本257.36亿元，最高的企业为78293万元，最低的企业为323万元，平均每个企业为1.25亿元。2007年平均每个企业仅完成投资4491万元，资本运作率为35.7%。这些情况充分说明我市房地产企业运行质态不尽理想，规模化程度不高，开发能力不强。 　　2、土地超量供给，影响后期供求关系。 　　土地是房地产企业赖以生存和发展的基础，土地的供应量决定了市场商品房的上市量，土地供给的节奏直接关系到市场供求关系。据国土部门资料反映，我市自2005年至2008年6月底，累计出让土地11.31万亩，按用途分：工业用地为8.86万亩，占出让总数的78.34%；经营性（商业及住宅）用地2.45万亩，占21.66%。按年度分： ?从上图看出，2006年土地供给数量最多，达到6.94万亩，其原因主要是国家明确从2007年1月1日起，土地出让金纳入财政预算。因此，2006年出现突击超量供地。各市（区）的供地情况见下图： 　　泰州市区出让的4.05万亩中，工业用地2.71万亩，占66.78%；经营性用地1.34万亩，占33.22%。在经营性用地出让数中：市直5708亩、海陵5121亩、高港1555亩、开发区1082亩（市区分年度经营性用地上市情况详见下表）。如果将1.34万亩经营性土地按1:1.5的容积率计算，最终会形成1340万平方米的商品房，上市时间基本集中在2008-2010年。 市区经营性土地分年度上市情况表 单位：亩 合? 计 2005年 2006年 2007年 2008年1-6月 市区合计 13466.33 1717.22 7707.46 3767 274.65 市直 5708.17 533.66 3436.65 1737.86 0 海陵 5120.68 461.64 3465.4 1107.1 86.54 高港 1555.23 666.12 497.94 391.17 0 开发区 1082.25 55.8 307.47 530.87 188.11 据统计部门数据反映，市区同时期内累计销售商品房总面积308万平方米，按此测算，假定今后在暂不供地的前提下，即使市场需求逐年有所增长，1340万平方米的商品房需要6-8年的时间才能消化。由此看出，由于政策的变化，2006年突击超量供地，改变了市区的市场供求关系，供需比例失调，对今后房地产市场将会带来负面影响。 土地资源具有不可再生的特殊性，经过这几年的出让，市区地块上市量日渐减少，并已逐渐向城市的边缘和郊区推进，市直从2007年以后尚无地块上市；海陵区前两年上市38宗，2007年以后上市10宗；高港区前两年上市23宗，2007年以后上市13宗。 土地出让金是地方政府财政收入的重要来源，按土地出让的同口径，全市3年半时间内累计获得土地出让金293.59亿元。按地区分：市区152.18亿元（市直56.16亿元、海陵50.27亿元、高港23.23亿元、开发区22.5亿元）、兴化42.66亿元、靖江52.66亿元、泰兴30.71亿元