浅析人民币升值对中国房地产的影响..doc

浅析人民币升值对中国房地产的影响 关键词：人民币 房地产 升值 Abstract 目录 浅析人民币升值对中国房地产的影响 1 1 Abstract 2 第一章房地产的非地域性特征 5 人民币升值的前景及对房地产业的影响 6 人民币升值的前景 6 人民币升值对中国房地产市场影响的理论分析 6 对房地产需求者的影响。 6 对房地产供给者的影响。 7 对房地产市场价格的影响。 7 对房地产市场监管者的影响。 8 对策和建议 10 加强监管，提高房地产泡沫预警的科学性。 10 稳定汇率预期。 11 协调好利率与汇率政策。 11 充分发挥土地政策和税收政策在房地产市场调控中的作用。 11 2005年7月21日中国人民银行调整汇率浮动区间,人民币开始升值。时至今日，人民币对美元汇率中间价已升至，而中国的房价也在这几年间一路飚升。针对人民币汇率调整对我国房地产市场的影响，SOHO中国有限公司董事长潘石屹发表自己的看法。 潘石屹认为人民币小幅升值对中国的经济不会有太大的影响。走一步，看一步这就是渐进性的原则，是一种渐进性的改革。央行这个做法很聪明，掌握了主动权。其重要意义在于启动了灵活的人民币汇率浮动机制，这就像迈了一个台阶，以后汇率会一步一个台阶，进入小步上升的轨道。汇率调整，对中国高档房地产的影响是积极的。国外资本看好人民币，但如果只是将外汇简单换成人民币，目前人民币存款利息太低，加上物价因素，实际上为负利率。如果换成人民币资本，房地产就是最好的选择，国际资本获得的收益会更大。高档住宅物业和商业物业的前景一定会看好。对以国内需求为主的中、低档住宅市场不会有直接的影响。 本人认为人民币升值对房地产业的影响应该从基本的经济规律开始分析。 首先来看人民币升值对商品价格的直接影响。人民币相对美元等外币升值，就意味着可以用同等的人民币兑换到更多的外币用于进口，从而导致进口成本降低，进口商品的价格随之就会下跌。同时增加出口产品成本、抑制出口。　　再来看人民币升值对房地产业可能发生的有利影响。人民币升值意味着经济发展形势比较好。我国房地产业的发展与宏观经济有很强的相关性。宏观经济发展会导致投资的增加和企业的扩张，土地、厂房、办公物业的需求上升；经济良好加速商品流通，商业地产需求旺盛；居民收入提高及其支付能力提升，拉动居民商品房的投资的需求。从全球角度看，人民币升值意味着以人民币计价的资产价值提升。资本在自由流动的前提下，会选择中国房地产作为重要的配置资产。海外游资预期人民币升值致使大量海外热钱涌入中国房地产市场，其中一部分将进入具有保值增值功能的房地产市场，进而加大了房地产投资需求,这部分热钱以不同的投资方式进入房地产市场。人民币升值会使进口商品价格下降，进而带动国内消费品价格的下降，国内多余货币部分将进入房地产市场，投资需求拉动房地产价格。另外，人民币升值会使国外进口商品价格下降，其中也包括一些进口的高档建材、设备。这有助于开发高档商品房企业成本下降，增大一些企业的利润空间，同时有助于我国商品房品质的提高。 同时要看到人民币升值对房地产业可能存在的不利影响。人民币升值直接影响我国出口，如果出口下降，内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影响。一些出口企业、外贸企业如果受人民币升值影响利润出现下滑，将影响这些企业租用写字楼、扩大投资，这对商业地产市场会产生一定的冲击。 然后还要根据房地产的特征来分析。 房地产的非地域性特征 传统的房地产经济学理论认为，由于房地产具有位置固定性的特征，房地产市场是典型的区域性市场，不同区域的房地产市场之间相互影响较小，即一个地区的房地产价格水平、交易数量和供求状况很少受到区域外因素的影响。在过去市场区域分割明显、经济要素流动性很弱的情况下，这一理论的确是适用的。然而，近年来随着全球化进程的不断深化，在国际资本已经几乎渗入了世界每一个角落和行业的大背景下，房地产市场地域性的结论面临着越来越大的挑战。可以说，在市场地域范围不断扩大的今天，房地产市场的区域性特征正在一步步地弱化。 在中国经济体制改革不断深化，对外开放度大大增强的今天，中国大城市房地产市场的非地域性特征也已表现得越来越明显。从2002年开始，摩根、美林、雷曼兄弟、盛阳等国际知名房地产投资基金相继进入中国的房地产市场、大量购置写字楼及商业物业。据仲量联行统计，2005年1至3月，外资在国内房地产市场的投资金额已相当于2004年全年的投资量；另据央行披露，2005年通过四种主要方式流入上海房地产市场的境外热钱高达37.63亿美元，比2004年公布的数据增长了