浅谈影响房价的主要因素及未来房价(2013-2015年)预判_herdsmanlee..doc

浅谈影响房地产价格的主要因素及未来房价 走势（2013-2015年）预判 HERDSMANLEE （TNPJVC 529228） 摘要：居住是人类的基本生活需要，房地产的价格影响到中国的千家万户。近年来，中国的房价增长速度过快，远远超过国民的年平均收入增速。本文浅谈影响中国房价的几个因素，并对未来几年房价走势（2013-2015年）进行一次预判。 关键词：房地产价格，影响因素，预判 住房问题不仅仅是个经济问题，而且是一个社会问题。纵观中国房地产30年，房地产伴随着中国经济的增长飞速发展，当前房地产业已经成为中国的经济支柱产业之一，市场体系区域完善，然而房地产价格也在飞速上涨, 远远超出了居民的承受能力, 严重影响了人民的生活质量, 这必然给国民经济的健康发展和社会的稳定带来一系列的问题。中国指数研究院对100个城市新建住宅的全样本调查数据，截止至2013年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00%?。 图1为1998年-2010年中国房地产的平均价格走势。 对于当前中国城镇房价收入比，国家统计局2013年1月必威体育精装版数据显示，通过可支配收入数据计算的房价收入比7.36倍，中国房价超警戒线,明显脱离居民收入水平。而国际上认可的合理房价比区间为3-6。 清华大学政治经济学研究中心等三单位于2012年4月联合发布的 《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果推算，我国城镇房价收入比为12.07，一线城市房价收入比高达25.25。相比其他国际大城市，伦敦房价收入比仅为6.9，首尔为7.7，纽约为7.9。 谢国忠[1]认为，如果以房价与收入比算的话，中国的房价在全世界是最高的，中国香港的房价也高，但是房价收入比是15倍，而发达国家只有6倍，中国北京、上海的房价收入比已经是20-30倍。 因此，弄清房价影响因素，有效控制房价，成为广泛关注的焦点。 一、影响房地产价格的主要因素 根据各种影响房价因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素等。经济因素包括国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。行政因素包括国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。 任辉[2]认为，导致目前房地产市场价格上扬的影响因素主要有土地短缺、流动性过剩、地方政府的推动作用、贸易顺差。而推动房价至目前高位的核心因素是以贸易顺差导致的流动性过剩和因之产生的高支付能力。这种支付能力与房价上升的预期一起构成了房价全国性泡沫的基础。 郝纳新[3]认为，将影响因素分为自身因素和外部因素。自身因素包括开发成本、环境因素和收益; 而外部因素则包括所在城市的经济发展水平、居民年收入水平、政府政策、金融调控、城市人口数量及人口结构和消费心理等。其中自身因素主要影响成本，外部因素主要影响供求，两种因素会相互发生影响，从而使房地产价格具有复杂性。 影响房价的因素很多，本文就实际角度，分析影响房价的几个主要因素为：货币供应量及M2增速，人口增长率，城镇化率，供求关系，收入差距比，居民投资意愿，国内外经济形式，国家房地产政策等。 1）货币供应量及M2增速 从宏观经济角度分析，货币超发与M2高速增长,不仅是导致当前资产泡沫的主要推力,也是目前通胀的主要原因，中国经济的结构性问题日趋严竣。弗里德曼的货币学基本原理认为，广义货币供应量适度超发，高于经济发展GDP增长也是合理的。此货币学原理成了众多国家央行奉行货币供应的指导准则，中国央行也不例外。然而从历史上看，中国的M2增速很快，总体规模也远超日本和美国。过去10年M2年均增速大约为18.4%，比名义GDP的涨幅明显要高，而超出的部分，大致可以看成是货币超发部分。货币的超发，必然带来货币的贬值。为此，在过去10年M2高增长而CPI涨幅不大的情况下，投资机会则更多体现在选择涨幅可以超越或接近M2增速的实物上，如房屋、土地、矿产、黄金、珠宝、艺术品、古玩等相对稀缺的实物投资品上。而对于供给充裕或今后趋向于过剩的实物产品和金融产品，则尽量避免投资，在金融产品中，大部分都不是投资的最佳选择，如银行储蓄、债券、A股、B股等[4]。 图2为中国央行2008年1月至2012年4月M2货币供应量（引自国家统计局），图3为2001-2011年实物储蓄和金融储蓄投资回报率相关指标的走势（引自海通证券研究所） 从过去10年（2001-2011年）的投资回报看，以房地产为代表的实物储蓄的投资回报率要远高于以银行存款和股票投资为代表的金融储蓄的投资回报率。M2