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(关于个人住房贷款案件执行问题的研究
关于个人住房贷款案件执行问题的研究
个人住房不良贷款回收形势严峻
在进入社会主义市场经济的今天，贷款购房已成为我国购房者主要的房款支付方式。按揭购房的推出，不仅促进了我国房地产市场迅猛蓬勃的发展，也使购房屋者在资金不足的情况下可以提前满足自己的住房要求。但由于部分购房者在贷款购房后失去还款能力，直接导致各大国有银行、商业银行的个人住房不良贷款率逐年增，虽在人民银行、银监会及各大银行出台一系例监管政策后有所缓解，但个人住房不良贷款率仍是逐年增。在此种情况下，各大银为安全回收贷款降低不良贷款率，不得不进行大量的诉讼。但在具体执行过程中，由于大部分被执行人只有一套住房难以执行，导致该类案件在进行入执行程序后大部分都无法执行到位，银行虽在房屋上设立了抵押权，但往往是在支付了大量的诉讼费、执行费后其债权仍然无法实现。
个人住房不良贷款案件执行难的原因分析
笔者在承办了大量的银行个人住房贷诉讼案件后，发现房贷案件进入执行程序后为成功全额回收本息，切实拍卖被执行人房屋的案件的比例相当低。大部分案件在进入了执行程序后往往因为被执行人只有一套住房而难以执行，人民法院也不得不把该类案件作程序中止处理，从而各区级人民法院执行庭也堆积了大量的短期内无法执行的房贷案件。为什么会出现上述问题呢？笔者认为主要是由以下几个方面的因素造成的：
1、担保人（开发商）承担担保责任难以实现。
根据我国担保法的相关规定，在债权即有物的担保又有人的担保的。如债务人未按期履行债务，债权人在实现债权时应先对物的担保执行，只有当抵押物不足以清债务时，保证人才承担保证责任。同时，由于大量的小开发商在开发了一两个楼盘后就破产倒闭。当购房者丧失还款能力时，开发商早已无法找到或丧失承担担保责任的能力。同时根据上述法律法规的规定，在银行未就抵押房屋实现债权以前，保证人也有权拒绝承担保证责任。
2、相关执行设定抵押的房屋的规定最高人民法院审判委员会第1371次会议通过公布施行《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。当地同类房屋租金标准
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