(关于住宅小区管理费收缴率的现状考察与分析建议.docVIP

课程实习报告(2) 题目：关于住宅小区管理费收缴率的现状考察与分析建议 学 院 商学院 年级专业 物业管理（2011） 学生姓名 周杨 学 号 110151950 成 绩 评阅教师 谌汉初 完 成 日 期 2014 年 2月 关于住宅小区管理费收缴率的现状考察与分析建议 摘要：本篇论文通过暑假走访新郑市庆都首府所收集的材料和走访经验，结合相关理论和法律知识，通过一个物业费收缴率较低的小区的研究探讨，提出一些建议和思考 “物业管理收费率问题是所有的物业企业都要面临一个重大问题。不仅因为它关系到企业的生存和发展，还因为它衡量企业运营状况好坏的标杆，也是衡量业主满足度的标准。现一些业主其他不缴物业费照样享受服务，觉得自己缴费就是吃亏，索性还有一些开发时遗留的问题，比如小区规划、房屋质量等，把这笔账也算到了物业服务中心头上二、的基本思路 三、结束语：“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。”随着物业管理相关法律、法规的进一步出台和对现代化消费意识、消费观念不断的了解和认同在矢志不渝的苦苦追求与探索下，在学习国外物业管理经验的基础上，会一步步走向成熟，到那时question” ，社区现在所面临的“收费难”问题刃而解。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）2009年10月1日起施行经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，物业服务企业向业主追索物业费的请求，要想获得法院的支持，其前提包括：一是经书面催交；二是业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。同时，物业服务公司还必须有证据证明，已经将该书面通知送达给了业主，而业主无正当理由拖延。之所以出台上述规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，业主欠交的原因具有多元性，可能是由于日常事务繁忙而忘记或耽误，也可能是对小区物业公司提供的服务或收费标准不满。通过物业公司的书面催交，既可以提醒忘记交费的业主，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通机会，符合法律的效率价值。为了方便业主查收和物业公司举证，这种催交必须是书面的，口头的催交无效。至于具体的书面形式，既可以是当面送达，也可以是发送传真，也可以是书面公告，以及电子邮件和短信等可以有形表现催交内容的形式。书面催交后出现以下两种情形的，物业公司可以向法院起诉：业主无正当理由拒绝交纳，此时无需等待一定期间的经过，但是物业公司应对业主的拒绝行为承担举证责任；在催告的合理期限内业主仍未交纳。值得注意的是，书面催交是物业服务企业起诉欠费业主的前提，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主。