(关于执行唯一住房的问题.docVIP

“唯一住房”可以执行 　　□韦翔龙 　　 　　【案情】 　　2010年4月1日，朱某驾驶机动车发生交通事故，致任某三级伤残。此案经法院审理并作出判决，朱某赔偿任某各项损失450000元。判决作出后，朱某未履行给付义务，任某申请法院强制执行。执行过程中发现朱某有一套面积为124平方米的商品房，任某申请拍卖该商品房，而朱某主张该房系其唯一住房，一旦拍卖将导致其无家可归。 　　【评析】 　　法院能否评估、拍卖朱某的“唯一住房”，司法实践中形成了截然相反的两种意见： 　　第一种意见认为，《民事诉讼法》及相关司法解释规定“保留被执行人及其所抚养的家属的生活必需费用、生活必需品或生活必需的居住房屋”。体现了司法对人权的保护，人权高于债权，朱某只有这一套住房，为了保障其生存的权利，法院不能强制处分朱某的“唯一住房”，可以查封，但不能评估、拍卖。 　　第二种意见认为，不能机械地认为朱某的“唯一住房”就是法定的“生活必需”住房。朱某背负巨额债务，没有任何理由继续享受大面积住宅，法院有义务保障其居住权，却没有丝毫义务保障其继续拥有固定资产。法院可依法强制拍卖朱某拥有的商品房，提留必要的生活费及房屋租赁费用给朱某，其余的拍卖款依法分配。 　　笔者同意第二种意见。理由如下： 　　1、法律没有明确规定被执行人的“唯一住房”不能执行。“唯一住房不得执行”系对适度执行原则的误解，也是对相关法律及司法解释的误读。简单地认定“唯一住房”就是“生活必需”，既不符合适度执行原则的初衷，也易使被执行人以“唯一住房”为由规避执行。所以要严格区分被执行人“生活必需”的住房与“唯一住房”，之间不能划等号。本案中朱某的住房达124平方米，这个面积远超“生活必需”的标准。 　　2、被执行人的居住权只能是适度保护，而非毫无限制。《民事诉讼法》第二百二十条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条虽作出“应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品”的规定，但不能得出“唯一住房不得执行”的结论。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条，“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准的居住房屋和普通生活必需品后可予以执行”。可以看出，法院并不是毫无限制地保护被执行人的居住权。 　　3、保障被执行人的居住权并不等于保护被执行人的房屋所有权。房屋是公民的生活资料，也是公民的固定资产。当房屋仅仅满足生活需要时，不一定拥有房屋所有权。而强调保障被执行人的居住权，是使被执行人有房可住，而不是让被执行人继续拥有资产。可以租住方式保障被执行人的居住权，且租住房屋的标准应当参照“最低生活标准”确定。 “唯一住房”也可被查封拍卖 作者：仝雪莹 来源：找法网 日期：2014年06月12日 　　 “唯一住房”也可被查封拍卖 房地产市场又到了风声鹤唳的时候，对于那些高位接盘的购房者来说，一直存在着由于误解而生出的侥幸心理。最常见的有两种：一是“跌太多了我就断供，让银行当业主去”，二是“我的房子是惟一住房，银行肯定不能赶我走”。 我想告诉你的是：这两种想法都错了，尤其关于“惟一住房不能查封、拍卖”，我相信80%的中国人都这样以为的，可惜法院和银行不这么想，而且他们能拿出最高人民法院的司法解释。 对于拥有多套住房的炒房者，最常见的想法是：如果我按揭的房子变成了负资产，丢给银行就是了，让他们当业主去。好像这样做了之后，就可以无债一身轻了。其实不然。比如购房者买的房子价值1000万，首付200万，按揭了一段时间，付出了100万。这时候出现暴跌，房子市场价只有500万左右，购房者陷入“负资产”。这时如果断供，任由银行收房、拍卖，假如拍卖中只卖到了400万，银行就出现了300万的账面亏损。这时候，银行会继续向购房者追讨。如果购房者还有两套或以上住房，那就没有任何悬念，继续查封拍卖，直到银行讨回自己的损失。而且在这个过程中，业主还搭上了自己的信用。 如果购房者只剩下一套住房了呢？这种情况，跟购买惟一住房者，无法缴纳按揭的情况相同。大多数人的理解是：惟一住房是法院不能查封、拍卖的。其实，大家都错了。 之所以理解错，是两个原因造成的。一是在2005年12月21日之前，国家的确是这样规定的；二是在2005年12月21日之后，由于担心造成上访事件和执行难，的确有地方法院没有严格执行新的司法解释，执法不严。 在2005年1月1日之前，关于惟一住房能不能拍卖，一直没有特别明确的规定，所以各地法院判常常要看具体情况做裁决。2004年11月4日，最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，宣布自2005年1月1日起施行。其中第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属