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诚基中心市场营销策划报告 酒店式公寓普遍位于大型商圈内，保持统一装修模式，配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司统一经营与管理、区别于纯酒店单间的公寓，大多被用于投资使用。 酒店式公寓始于1994年。最早的起源是在欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业。此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是需要提供其统一的、必需的上门管理与服务。所以，此物业类型既具备酒店的特性，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，逐步受到越来越多的特定群体的青睐。如今，酒店式公寓类物业已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。主要由于当时的深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早吸收了外来的信息与先进的物业类型与模式。之后，逐步在上海、北京等大城市有所发展。该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 当前住宅市场形势不明朗，诚基中心（和平路47号）拟将位于和平路与山师东路路口的高层项目改装为酒店式公寓。下面我们将通过市场调研，对该改建项目进行市场细分和目标市场定位分析，并在此基础上完成项目的产品定位、价格定位及媒介策略和推广方案的策划。 1市场摸底调查与分析 1.1项目调查与分析 1.1.1项目特点 诚基中心是由山东诚基房地产开发有限公司开发，项目占地面积约166亩，总建筑面积约33万平方米。项目所处位置人文自然环境优越，教育资源丰富，交通便利，生活配套齐全，堪称济南市中心区钻石绝版地段。诚基中心皇朝会将为业主提供一系列的会员专享服务，茶吧、书吧、雪茄吧、影视厅等多功能服务，让享受生活不再遥远。一期：2009年底交房 　　二期：2010年5、6月份交房 以上定位是本项目的核心特征体现，项目开发能否成功关键在于能否凸显这些核心特征，因此，以上定位将会对本项目的规划设计和推广营销起核心指导作用。交通状况 　　交通发达，102、49、80、89、K96、31直达 周边信息 　　幼儿园： 山艺幼儿园 　　中小学： 山师附中、山师附小 　　大学：山东师范大学、山东艺术学院 、山东建筑大学 　　商场：历下区大润发 　　医院：千佛山医院、齐鲁医院 　　邮局：山师东路邮局 　　银行：中国邮政储蓄银行 　　其他：高第街56号餐厅(和平店)、平宾馆 1.1.2优劣势判断 优势： 第一、由专业酒店管理公司进行管理，拥有广泛的租客源，且管理经验丰富，而普通公寓的小业主自行出租，租客范围较小。酒店式公寓的经营方式是以酒店作为经营载体，赚取利润为业主返还租金，酒店的利益与业主的利益进行捆绑。相比纯酒店来说，性价比更有优势，酒店式公寓在软、硬配套方面都与纯酒店相差无几，。茶吧、书吧、雪茄吧、影视厅等多功能服务诚基中心位于黄金绝版地段，山师东路，文化路成熟商业圈，饭店、商场、超市林立，城市中心、人流量大、商圈密集，人文自然环境优越，教育资源丰富，交通便利，这些前提条件都为酒店的后期运营打下良好基础。占地面积约166亩，总建筑面积约33万平方米。济南永泰君悦酒店有成熟的操作班底和运作模式。在装修标准方面，也按照五星级标准进行操作施工。市场认可度较高，深受长租客的好评。由于酒店式公寓在法定用途上的特殊性，在契税和贷款方面难享住宅上的优惠目前在居民购买首套住宅方面，国家还给予了相关的优惠政策，首套住宅90平方米以下的首付两成，贷款最低可以打七折，且契税也有优惠。在申请贷款时，一般要按商业用房的标准，即首付要五成，而利率上，即使买的是首套房，不但不能享受七折优惠，还要乘以基准利率的1.1倍。 万达位于经四纬一路，紧邻人民商场、大观园大型商圈，距泉城广场、趵突泉、大明湖旅游景点仅5分钟路程，距火车站、汽车站5分钟路程。生活便利万达广场万千百货、室内步行街、乐购等高档消费场所，大歌星娱乐场所KTV、万达影院娱乐城等。公寓全天候24小时物业保安措施，配有大型监控系统，确保居住安全。独门独户私密性好，是现代时尚高层电梯式公寓。 开盘时间 2010-07-24?[开盘详情] 入住时间 2011-06-01?[入住详情] 容 积 率 3.00?[关于容积率] 绿 化 率 40%?[关于绿化率] 户 　 数 总共 4000 户 [房源详情] 预售许可证 济建开预许字第（2009）100 [更多] 物 业 费 暂无资料?[点评物业] 物业公司 万达物业 开 发 商 济南万达商业广场置业有限公司? 售楼地址 市中经四路一号（人民商场东，原太阳金店） 济南万达广场房价 均价16000元/平方米 万豪君悦府位于历下区文化东路山东艺术学院南院原址，居于济南市中心位置，地处文化东路、山师东路成熟商业圈，紧邻泉城广