离婚案件房屋纠纷适用物权法若干问题研究..doc

离婚案件房屋纠纷适用物权法若干问题研究 物权法施行后，既给离婚房屋案件处理提供了法律依据，也给离婚审判带来了新的挑战。较为突出的一个问题就是在处理离婚案件房屋纠纷问题上如何适用物权法。本文拟就其中常见的六个疑难问题，提出个人意见。 一、产权登记时间与夫妻共有财产的关系 《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据《婚姻法》第17条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属于夫妻共同财产。从上述规定看，物权法把产权登记作为取得房屋归属的根据，而婚姻法则把婚姻关系存续期间取得的财产，作为法定夫妻共同财产。如果把物权法规定的物权变动模式与婚姻法规定的法定夫妻财产制结合起来，就会得出这样一个结论：凡在婚姻关系存续期间取得房屋产权的，包括婚前付清房款婚后办理产权、婚前支付部分房款的按揭房屋或其他形式的分期付款房屋等，都应当认定为夫妻共同财产。那么，司法实践中，能否按照上述规定执行呢? 笔者认为，婚前购买婚后取得产权的情况比较复杂，完全按照上述规定执行，不符合现实婚姻中房屋实际取得的具体情况，人们难以接受。因而，房屋产权取得的时间不能作为认定房屋是夫妻共同财产还是个人财产的唯一根据，应当把房屋产权取得时间与房屋出资等情况结合起来综合判断。只有这样，才能正确解决房屋产权取得的时间和房屋出资等其他因素与夫妻财产的关系。具体讲，应当区别房屋取得的不同类型，分别根据不同标准认定和处理。 1、婚前一方以自己名义买房，并支付了全部房款，于婚后取得房产证的，房屋应当认定为一方婚前个人财产。这种情形主要涉及婚前投资婚后办理产权证与房屋产权性质的关系。我们认为，对于婚前投资，婚后办理产权证的，不影响产权的性质。因为这种情况只是一个单纯的办证程序上的延续，另一方与该财产的形成没有关系，根据共有财产原理，不能认定为夫妻共同财产。 2、婚前一方以自己名义买房，支付了部分房款，并于婚前取得房产证，婚后双方共同参与偿付余款或还贷的，房屋应当认定为个人婚前财产。因为在这种情况下，物权已经于婚前确定，结婚与物权(房屋产权)并无关系，婚后还款只是一个单纯的债权问题。但对于婚后以共同财产付款或还贷部分，离婚时房屋所有人一方应当对另一方进行补偿。 3、婚前一方以自己名义买房，支付了部分房款，婚后夫妻双方共同参与付款或还贷，房产证于婚后取得的，房屋原则上应当认定为夫妻共同财产。但在离婚分割房屋时应当考虑婚前与婚后的投资比例对房屋归属和价值分配的影响。 投资比例对房屋归属的影响，主要是分割房屋时应当考虑婚前与婚后不同投资比例对确定房屋归属的作用。一般来讲，婚前支付房款达到50％以上的，可将房屋分给合同买受人。但有下列两种特殊情形者除外：(1)婚前付款虽然没有50％以上，但离婚时银行按揭贷款没有还清的，原则上将房屋分割给买受人，由其继续还贷。(2)因离婚引起一方生活困难无法购买房屋或需要以房屋作为帮助的，房屋原则上分割给困难方，不受付款50％的限制。 投资比例对房屋分配价值的影响，主要是对分配房屋原值和增值的影响。离婚分割房屋时，应当把婚前与婚后的投资比例作为确认和分配房屋原值和增值的根据。也就是说，在确定房屋价值时，应当把婚前投资作为一方个人婚前财产，婚后投资作为夫妻共同财产；对于房屋增值的，也应当按照婚前与婚后的投资比例进行分割。 将此类房屋认定为夫妻共同财产，并以投资比例作为房屋分割的平衡杠杆，既坚持了产权共有原则，又兼顾了投资差异；既符合婚姻法，又符合物权法。因而，这样认定和处理具有如下好处： (1)符合法制原则。如果按照有些人的观点，完全以买卖合同或按揭合同为根据，将此类房屋认定为合同买受人个人婚前财产，是缺乏法律根据的。一是从物权法上看，房屋没有取得产权；二是从债权法上看，房屋没有付清房款。因而，买受人不论是从形式上，还是从实质上都没有完成该房屋的购买要件，也无法占有或控制该房屋。买受人要完全取得和占有该房屋，成为真正的所有人，还有待于婚后继续付清房款、取得产权等行为的完成。三是从婚姻法上看，当事人没有约定为个人婚前财产。由于该房屋没有付清房款和取得产权，在这种情况下，买受人如果要将该房屋作为个人婚前财产，可以与对方明确约定。那么，在买受人没有与对方进行特别约定的情况下，按夫妻共同财产处理不仅合法，也合理。因为买受人可以通过约定的方式明确房屋是个人婚前财产，并用个人财产偿还(事实上许多买受人没有单独付款的能力)，但他却不进行约定，然后要另一方一起付款，另一方当然是把房屋当做共同财产，才积极付款。然而，当房款付清取得产权后，在离婚时，买受人却说房屋是自己的，这当然不合理