前期报建的体会解读.docx

房产业内人士总结的关于前期报建的体会项目前期的工作是最锻炼人的，需要综合的素质和长期的各方面积累。前期手续的报建和办理只是一个表面的一个过程和现象，需要透过现象看到真正的内在反应的问题，报建和办理的结果只有两种：通过或则不通过，而其中原因却是千差万别。办理前期手续的人往往只知道流程和需要的材料，对各部门审查的内容依据、职能部门的审查流程和内部运行体制所知甚少，对项目的各个环节的知识储备没有了解，职能起到了一个简单收集资料、申报过程；这样的去办理前期肯定是要碰壁的。项目前期办理有各种各样的方法和手段，但是最基本是要合法合乎规范规定流程，即使要突破也要遵循规定的流程程序，现在的前期审查部门和官员基本是在行政规定和许可的范围内执行，明目张胆的刁难很少很少。作为具体的前期报建经办人员，能利用公关资源和能许诺也是极其有限，重点是放在自身能力的建设上，少去考虑哪些非常规做法。第一步，加强个人多整个公司、项目、建设各个环节程序、专业技术的了解和认识上；试想你作为一个政府的审查人员，对一个一问三不知的前期报建人员肯定是什么看法和态度。在你做到第一步后，还要积极参与项目前期的各项工作过程，了解项目的重点和核心，分清哪些是必须的，哪些可以妥协的，至少做到对项目心中有底，千万不可停留在简单信息收集和传递阶段。在做好自身功课的基础上，开始第二步工作，研究你的工作对象的情况。细致了解各个职能部门审查的标准、核心内容、所依据法规规范、办理流程以及相关规定。这样只是到达了最基本的要求。第三步是了解各个职能部门的内部结构和行政审批决策流程，比如发改、国土、规划、建委、消防、人防、绿化等。例规划局，有很多部门，报建的受理窗口、规划处、用地处、工程处、建管处、办公室、编制中心、分属的规划分局等是是什么职能，领导班子的组成和具体分工，甚至知道如何使用资料室去查询你的需要信息，办理选址、规划用地许可证、工程规划许可证等的具体流程，由哪些部门发起流程，哪些其他职能部门参加，是否需要开协调会，会不会请专家，如何做专家工作，规划局的内部局审会是什么时候开始，会不会讨论你的事情等等，这里只是举例，需要时间的积累和自身领悟。第四步是了解各个职能部门的人事组成以及内部的关系，部门内、部门间、领导层、各个中层等人际关系和谐程度，甚至要了解到领导的驾驶员（有时会起到出奇制胜作用），否则，你什么时候把人得罪也不知道，避免卷入一些漩涡之中，造成无谓损失，这也是中国特色。做到这样四步，你才算是基本合格的前期报建人员，需要很长一段时间积累，两年到达这样的水平已经是很强悍的。提高版本：这个阶段的主要指导思想是站在对方的立场思考问题，换位思考；其次是跟踪流程，通常的做法是窗口报建完成后，其余就不管过程了，至于没有完成报建具体问题出在哪个环节往往一无所知，其实有些时候原因完全是非常简单的，至少你可以告诉你老板，问题出在哪个环节因为某个原因，报建跟踪详细过程是成功的必要条件。我们在前期报建的过程经常会埋怨收到了不公正的待遇，那是我们站在自己的立场思考肯定觉得非常委屈；如果你站在对方的位置思考，也许会得出完全相反的答案。我们会遇到各个部门各个层级级别的行政管理人员，还是以规划局为例：首先会遇到窗口的工作人员，通常这个岗位技术含量比较低，通常会是刚毕业的或则是40、50那种混日子的，对于他们，工作的标准非常简单，就机械按照报建要求去核对资料、登记，他们也许是整个职能部门里面最辛苦的，重复着简单而无聊的工作，每天要收这么多项目，而且权力基本为零，那么没有好脸色给你看是非常正常的，你要体谅他们，给他们一个微笑，仔细的准备资料就可以，你换成了他们的岗位不见得做的比他们好。窗口人员会根据你要报建的内容，把资料转递到职能处室的具体经办人那里。具体经办人是重要环节，一个职能处室就那么几个人，要管理整个市区所有项目的这个一个规划环节，他们每天很忙，有开不完的会，写不完的会议纪要和文稿，而且收入也不是很高，和开发商相比差距不小，生存和竞争压力很大，不同年龄的人有不同的心态。刚毕业的，往往受经验和能力限制，中规中矩，往往非常服从部门领导，而且害怕出错；工作有几年的，有些能力和经验，想提拔往上走，但是胆子稍大，见过场面，往往是办理能力强，也会服从部门领导；工作有些年份了但是离退休还有时日的；另外就是临近退休型的；等等，你要根据不同人心态和在部门以及局里面的人际关系，换位思考，准确把握沟通交往的尺度，吃透他们想法，和他们真心交朋友，多从他们角度考虑来考虑你的问题。他们只是熟悉某个前期环节的事项，而你早已熟悉整个流程，加上熟悉他们内部人际，吃透他们的心态，知己知彼，你的优势明显，加上适当的时候运用公关手段，更是事半功倍。可以做到他们审批的初始文稿和意见是你替他起草这样程度，这样当然需要长期合作和信任。如何处理职能部门内中层领