南充COCO香江商业定位及招商运作方案解读.ppt

第二部分 项目发展定位 Page * 关键词：滨江商业、特色餐饮、主题休闲 —“嘉陵江畔首席国际滨江休闲娱乐区”— Page * 商业主题定位方向一 一、商业主题定位 定位理由：底商Art-Deco新古典主义风格,独栋中式建筑风格,人群年轻,消费能力强,追求一定的品质 定位思路：依托水岸资源与区位优势，把都市休闲娱乐的概念从白天到黑夜诠释到极致 COCO香江红街 Page * 二、商业功能定位 商业功能定位 COCO香江红街 青泉坝区域商业生活中心 集“滨江独栋商业、风情商业街、活动广场、地下商业、社区生活配套商业”于一体的区域商业中心。 社区生活配套商业 风情街 活动 广场 独栋商业 风情街 商业业态比例及面积规划 以满足区域商业配套为基本要求，以餐饮、休闲、娱乐为主、配合区域购物、配套便利性消费为辅，体现整体形象品质，能吸引人气，为后续运营作支撑，另一方面要考虑区域的消费支撑。 三、项目商业业态规划 35% 16136.75 餐饮 100% 46105 商业小计 10% 4610.5 配套服务 25% 11526.25 零售(含地下超市) 10% 4610.5 休闲 20% 9221 娱乐 比例 面积 业态 商业业态面积比例图 三、商业业态落位规划 商业分布规划原则: 区域的功能规划以主题业态为主, 在保证主题的情况下,业态可以进行互相叠加 临滨江路业态分布： 中高端品牌酒楼、酒吧、KTV主力店 大小地块相邻内街区域业态分布： 　　　 餐饮、娱乐、休闲 大地块内街区域业态分布： 社区服务配套商业 休闲 娱乐 餐饮 社区配套 零售 酒楼 嘉陵江 主力店 主力店 主力店 主力店 Page * 花间 大型酒楼, 时尚西餐 尽可能引入认知度高配套商业,满足社区基本生活需求 餐饮—酒楼、西餐 餐饮—休闲餐、快餐、冷餐 娱乐—红酒吧、酒吧、KTV 休闲—咖啡、奶茶、茶楼 休闲—SPA 、美容美发 零售—超市、精品零售 配套-银行、药店、干洗等 由风情餐饮、激情娱乐、时尚休闲、精品零售、社区配套构建五大商业业态。 小型餐饮满足大众消费 休闲突出休闲品质 休闲突出休闲品质 差异路线，忌大品牌，以潮流、快时尚及女性品牌为主 三、项目主题商业业态品牌建议 品牌超市，个性零售小店、创意制作等小店面提升情调 Page * 地下商业业态方向选择 四、地下商业定位 客群及商家资源支撑面大，招商难度较低，市场培育期预计0.5-1年 招商运营难度 按照28元/㎡租金测算收益测算（无造活成本），实际成本回收周期需15年 租金实际回收周期 业态解决方向 方向：品牌超市 市场支撑因素 区现无此大型品牌超市,区域未来有20万居住人口 物业匹配条件 长条形不满足业态布局要求(长约240米,宽约40米),需要对布局重新调整，增加主入口及卸货平台 价值支撑 商业无大型配套,超市对住宅、商业溢价大 造活能力 具有很好的商业造活功能，对区域人群有力的人气吸附作用 确立引进“品牌超市”形成商业驱动，提升项目住宅及商业销售溢价 但综合项目商业主题及对项目销售能形成一定的效溢价支撑角度，确立COCO香江地下商业方向： 品牌超市 地下商业业态规划 四、地下商业定位 240米 35米 原地下商业分布情况 建议地下商业调整方向示意, 尽量做到方正 库房 地下商业调整原则:商业7200平米面积不变 第三部分 项目招商策略 Page * 具体解决方式： 1、重招商，以地下商业签定主力店协议支撑项目销售, 2、自持10%商业面积,以引进独栋特色主力店，后期带租约销售 3、后期形成多业权招商对销售的支撑 4、在确定地下商业物业改造后一个月签定超市合作协议 5、在住宅2014年4月12日开盘前,从来战略资源库签定20家战略意向商家 一、招商策略 强招商、强化主力店对营销支撑，提升整体商业价值，追求销售溢价最大化； 确保地下商业主力店成功招商 带动商业招商和成功运营 推进独栋商业主力店招商 快速促进住宅及商业的销售 追求销售 溢价最大化 Page * Page * 项目招商范围 二、招商策略 楼栋号 商业面积(平米) 一期 5857 二期 3724 三期 10147 地下 7200 合计 26929 地下商业 地面商业招商范围 嘉陵江 酒楼 独栋自持招商 二、招商策略 1729 独栋22 自持三期楼栋号 自持商业面积(平米) 独栋23 1877 合计 3606 自持9.2%商业面积,以引进独栋特色主力店(大型餐饮、娱乐)，后期带租约销售 嘉陵江 23 22栋 Page