小组练习住宅小区物业管理服务费测算案例.doc

住宅小区物业管理服务费测算案例 一、小区概况 呼和浩特市某某小区于2010年末竣工。为普通住宅、高层住宅小区。由好管家物业服务公司对小区实行统一、专业的物业管理。 1、小区技术经济指标 （表一） 总占地面积： 17.20万M2 总建筑面积（含地下）： 其中：地上建筑面积： 地下建筑面积： 21.05万M2 20.64万M2 0.41万M2 总人口： 0.92万人 总户数： 2615户 容积率： 1.2 绿地率： 42.5% 2、小区建筑面积分配 小区地上建筑面积20.64万M2，其中配套公共建筑面积2.84万M2，。住宅建筑面积17.80万M2 ，其中高层（18层）3栋，3.20万M2，多层（6层）36栋14.60万M2。 二、物业服务费测算 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 （1）人员编制和基本工作标准 （表四） 序号 项目 人数（人） 工资标准（元/月） 总额（元/月） 一 管理人员 10 1 总经理 1 1200 2 副总经理 2 1000 3 部门经理 4 800 4 文秘 1 800 5 财务 2 700 二 维修人员 8 600 三 绿化工 14 400 四 保洁工 14 400 五 保安员 28 500 六 车管员 8 400 七 其他人员 5 500 八 合计 87 注1：部门经理4人分别负责维修、绿化与保洁、保安与车辆管理、小区公共事务； 注2：按5000M2绿化面积设置绿化工1人，小区绿化面积7.31M2，设置绿化工14人； （2）费用测算 （表五） 序号 项目 金额（万元/月） 依据 测算结果 一 基本工资 表四 二 福利费 其中福利基金 工资总额49.5% 工资总额14% 工会经费 工资总额2% 教育经费 工资总额1.5% 社会保险 注1 三 加班费 人均月加班2天 四 服装费 注2 五 合计 (元/月M2) 注1：按当时政策测算； 注2：服装费按平均500元/人年计算，87*500/12=0.3635万元； 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1000元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按15%计提，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%计提。 维修保养费= 元/月M2 对高层建筑的电梯、高压水泵等按规定另行收费。 3、绿化管理费 （表六） 序号 项目 测算依据 金额（万元） 测算结果 1 绿化工具费 200元/人年 绿化工 2 劳保用品费 100元/人年 绿化工 3 绿化用水费 2吨/M2*0.5 4 农药化肥费 0.30元/人年 居民 5 杂草清运费 注1 6 景观再造费 0.20元/人年 居民 7 合计 /12/收费面积 (元/月M2) 注1：杂草清运费由环卫公司承包，每年2.5万元； 4、清洁、卫生费 （表七） 序号 项目 测算依据 金额（万元/年） 测算结果 1 工具购置费 300元/人年 2 劳保用品费 100元/人年 3 消杀费 10元/户年 4 化粪池青掏费 注1 5 垃圾外运费 注2 6 其他费用 注3 7 合计 (元/月M2) 注1：化粪池青掏费由环卫公司承包，每年2.16万元； 注2：垃圾外运费由环卫公司承包，每年20.70万元； 注3：其他费用包括使用外来工的暂住证费及不可预见费等； 5、保安费 （表八） 序号 项目 测算依据 金额（万元/年） 测算结果 1 装备费 500元/人年 2 人身保险费 注1 3 房租 注2 4 合计 (元/月M2) 注1：保安员每人每年投保2万元人身意外伤害险，费率4‰； 注1：房租按8元/M2月； 6、办公费 按上年年终决算，全年办公费约45万元，考虑通货膨胀因素，按50万元计算。则每平方米分摊为 办公费= /月M2 7、固定资产折旧费 固定资产总额为50万元,平均折旧年限为5年,则 折