清河南岸项目定位报告.doc

清河南岸项目定位报告 一、环境解读篇 1、政策解读 房地产“史上最强”政策来袭 3月10日：国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查； 3月18日：国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案； 4月11日：银监会：银行不得对投机投资购房贷款； 4月13日：住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨； 4月15日：国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%； 4月17日：国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷； 4月19日：住建部要求商品住房严格实行购房实名制； 4月21日：二套房以住房套数界定 不再以贷款为准； 4月23日：第三套房或被定性为经营性住房 政府将积极推出对此征收的房产税种； 5月02日：中国人民银行存款准备金率上调； 6月26日：国家税务局通知规范土地增值税清算问题 ； 9月29日：国家相关部委《新国五条》规定； 10月19日：央行加息 11月3日：《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》 11月15日：《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知 》 2011年1月26日：国务院出台新国八条房地产调控政策 政策预警登场，已反映了中央将采取前所未有的调控力度。但在风声放出当月内，全国地王不完全统计达到27块以上，实际逼迫中央采取了最严苛的政策走向。 该次政策调控，采取了高密集“组合拳”策略，从金融、税收、房管部门、土地规划实现多部门联合作业，核心在于“完全不给空子钻”。 往届中央调控流于形式，主要表现在银行“此时彼时”，以及地方政府利益驱动暗地放松政策执行。但在此次调控，中央政府直接制定银行“游戏规则”，以及地方政府“挂钩干部考核”、“直接暗访”。 影响预测 客户层面两级锐减——投资客户不能按揭，意味着投资对资金实际风险指 数大大增加；初次置业客户本来信心不足，可能因为担心“高位进场” 而选择观望。而针对改善型置业客户，由于资金实力较强，置业主要目的明确，可能在 “谈判空间更大”的前提下，选择性价比、综合条件最优楼盘。 房价因购买力下降或多或少受到制约，针对消费需求，开发方向可能更多针对首次置业及改善型住房，二手房放量情况明显，但价格下行有可能拉低一手房价格体系。 结论 ①金融管道变窄，开发商需现金为王 ②通胀“PK” 低进，“快”降低风险王道 ③消费面应上下挖掘，尽可能扩大内需 ④优势产品消费疲软，价值产品才是价格支撑 开发速度、回款、应变、性价比，胜者为王！ 二、市场解读 1、xx市楼市现状： 2010年，xx市时值城市大发展、大建设的井喷之年，xx市已成为鄂西北中心城市核心地位之一，作为经济实体之一的房地产商们早已开始了xx市全城攻略计划。 随着近年来城郊大部分改造的政策任务推进，以及“东储、西控、南优、北拓”的总体规划，一些知名房地产开发商进驻xx市，xx市楼市越显热闹，楼市版图上再起波澜。 大城市直接受到国家政策的调控，而xx市这样的三线城市不一样，刚需太“给力”，房地产行业状态火热自然。 市场供需状况：目前xx市房地产市场火热，新建房销售状况良好，2010下半年开盘期间销售能达到50%； 2011年春季樊城新开盘项目“海容·幸福里”，开盘完成销售60%。 价格水平：根据xx市房产局数据中心，2011年xx市楼市住宅均价较去年呈现出稳步上行趋势，xx市楼市住宅成交均价已达到5000元/平方米。 2、主要竞争性项目对比性分析 xxxxxx 项目地址：xxxx 开发商：xx置业公司 总建筑面积：17万平方米 主力面积：75??㎡—130㎡ 绿化率：35.5％ 容积率：2.16 总户数：约1207户 2011年销售价格：4800元/平米， 该项目为欧陆风情,时尚亲水社区,是国家康居工程,有多层建筑、小高层、高层建筑、花园洋房、别墅、目前多层已销售完。 优势: 小区规模较大,规划较上档次在目前xx房地产市场中还是非常有影响力的； 整个小区以法国的左岸生活艺术为蓝本，区内设有咖啡厅、棋牌室、网球场、篮球场,羽毛球场，属于高品质生活小区，这种风格在目前的市场上比较有新意。尤其是小区园林景观得到业内人士及购买者的一致好评。 劣势: 交通不是很便利，属于城市的边缘； 小区临国道,来往的车辆较多较杂,出行不是很安全； 小区规划存在一定的不足，连排别墅放在小区的中心位置，周边是高层或小高层包围着。 xxxxxx 项目地址：xx市春园路清河二桥东 开发商：全国500强企业华立集团 总建筑面积：202277方 主力面积： 绿化率：47.6％ 容积率：2.25 总户数：2000户 2011年销售均价：4880元/平米， 整个小区共18栋，有高层、多层、花园洋房 分别是6、11、17、25层，面积为客户提供31平方米到155平方米多达上百种户型，提供月供400元至30