绵阳房地产市场(2014-3)教材分析.ppt

绵阳房地产市场分析报告 2015年8月 数字绵阳建城历史：2200年历史行政区划：五区一市六县幅员面积：20249平方公里城区面积：103平方公里全市总人口：547万城区人口：110万（含暂住人口）全市生产总值：1189.1亿元全市财政总收入：172.1亿元城镇职工人均可支配收入：23100元说明：以上数据统计截止2013年12月31日 一、绵阳城市概况 美誉绵阳蜀道明珠 / 富乐之乡 西部硅谷 / 李白故里四川省第二大城市中国科技城全国卫生城市国家园林城市国家环境保护模范城市中国优秀旅游城市联合国改善人居环境最佳范例城市中国最佳宜居城市第三名中国最具发展潜力城市之一 一、绵阳城市概况 1、总体分布格局逐渐从城市中心向城市外围扩展；  绵阳目前在建项目主要分布在园艺片区、石桥铺片区、城南新区等主城区的二三圈层，体量上至少占到总体的60%以上，而且这些区域大多数都是20万㎡以上的项目。 二、绵阳房地产市场现状分析 绵阳房地产市场板块分布示意图 2、大盘项目越来越多 在目前在建项目中，规模超过20万㎡的项目达20多个，CBD万达广场、三江国际丽城、树高威尼斯、神州南都、城南一号等都是30万㎡以上的大项目，规模最大的将近130万㎡；这标志着绵阳已进入大盘时代，也折射出开发企业强大的资金实力和项目运作能力。  二、绵阳房地产市场现状分析 3、高品质项目越来越多： 绵阳目前的房地产开发，追求品质的意识越来越强烈，项目总体规划、外立面、景观、户型结构、配套功能、科技含量、物业服务等都比以前有了极大提高；如CBD万达广场、三江国际丽城、华润中央公园、树高威尼斯等项目，都将项目品质上升到一定的台阶，也得到了市场的高度认可。 二、绵阳房地产市场现状分析 4、年度成交量和高位相比已呈下降趋势； 从2004-2013年的成交量分析，2008年、2009年、2010年三年连续大幅递增，同时，价格也是连续上涨，市场形势趋好。在2010年成交量达到325.4万㎡的高位后， 2011年、2012年均出现了负增长，这也是绵阳过去十年从没有出现过的，2013年虽略有回升，但仍未达到2010年的高位。  二、绵阳房地产市场现状分析 二、绵阳房地产市场现状分析 5、成交价格稳步上扬： 从2009年—2013年，绵阳城区住宅成交均价从3445元/㎡上涨到5539元/㎡，涨幅达160%; 二、绵阳房地产市场现状分析 6、存量房源及待建项目体量庞大，市场竞争激烈  据不完全统计，绵阳市目前共有具备开发能力的开发商约150多家，目前在建项目约100余个，总面积约500万平方米；可供开发的储备土地约5000余亩，未来三年可开发商品房约1000万平方米，平均每年的上市量会超过300万平方米。 二、绵阳房地产市场现状分析  房地产需求地理属性原则决定了大多数人需求动机，在四川，形成了以成都为中心，附近县市为基础，辐射川南、川西、西藏、新疆、陕甘等省市区的成都置业居家圈，平均每年的的销售量近千万平方米；在川西北地区，形成了以绵阳为中心辐射广元、遂宁、阿坝州相邻周边县市的绵阳宜居城市置业居家圈；在雅安形成了三州地区及西藏地区的置业居家圈。 三、绵阳房地产市场需求分析  做为四川第二大城市，又处在成渝绵经济带上川西北桥头堡的绵阳，自建市以来，经过历界政府的精心打造，中国科技城、全国卫生城市、联合国最佳人居城市、宜居城市…这些成就正支撑着绵阳城市发展的活力，正逐步成为影响川西北地区1000多万人口的物流中心、信息中心、科技中心、教育中心，也吸引着越来越多的人口安居绵阳，百万人口大城市的目标正在实现。 三、绵阳房地产市场需求分析  绵阳目前城市人约106万人（含流动人口），人均居住面积28平方米，拥有各类住宅性质房屋3000多万平方米，其中商品房面积将近2000万平方米。城区内90年代以前的住宅房屋保有量较少，主要集中在一环路北段、剑南市场、火车货站、跃进路一带，90年代中期修建的房改房主要集中在南河片区、市中心片区、剑南路、跃进路。90年代中后期，商品房、安居房开始面市；2002年后，绵阳商品房开发初具规模，每年平均以120-150万平方米、约10000个家庭，3万多城市人口的速度增长，截止2013年，共销售商品房住宅约1928.14万平米，平均每年约160万平米的销售量。 1、绵阳城市人口房屋现状： 三、绵阳房地产市场需求分析 2、历年来支撑绵阳房地产市场住宅需求的构成 ：（1）城区人口住房改善的住宅需求；（2）新婚人口住宅需求 ；（3）到绵阳参加工作的人口