纳帕溪谷市场部分-别墅个案090605教材分析.ppt

楼盘名称 开盘时间 总套数 已售套数 可售套数 去化率 保利十二橡树庄园 2007-6-16 433 250 183 42.26% 纳帕溪谷一期 2008-12-1 149 27 24独 98联 0%独 22%联 庄园1896三期 2007-11-1 138 22 116 15.94% 成交状况 庄园1896独栋产品滞销、保利十二橡树小独栋产品持续热销。源于其产品的不断更新，市场口碑好。 楼盘名称 一线临湖独栋 二线临湖独栋 普通独栋 保利十二橡树庄园 18000元/㎡ 13000元/㎡ 11000-12000元/㎡ 纳帕溪谷 18000元/㎡ 无 无 庄园1896 18000元/㎡ 12500元/㎡ 无 长岛别墅 待定 待定 无 独栋价格分布 一线临湖独栋均价1.8万元/㎡，二线临湖独栋1.25万元/㎡ —1.3万元/㎡ ，无湖景独栋1.1—1.2万元/㎡ 。 六个维度的项目竞争分析 项目 距中环线与民族大道 距光谷商圈 长岛 3.37公里 8.77公里 保利十二橡树 2.11公里 7.15公里 纳帕溪谷 5.78公里 10.82公里 庄园1896 6.66公里 11.7公里 距中环线，长岛与保利十二橡树庄园优于本项目，与庄园1896临近。 距光谷商圈，保利十二橡树最具优势。 项目临中环线及城市主干道，交通便利，但略逊于保利十二橡树和长岛。 交通配套 项目 医疗配套 教育配套（最近的教育配套） 商业配套（最近大卖场） 长岛 整个汤逊湖片区无大型医疗配套设备，需借助卓刀泉附近的医疗配套来满足区域医疗需求。 周边除华师一附中、武汉外国语学校美加分校 、武汉枫叶国际学校、玉龙岛双语幼儿园外，幼儿园至高中基本教育配套设施缺乏，需借助鲁巷附近的完善的教育配套来区域医疗需求。 庙山集中商业、光谷商圈 保利十二橡树 光谷商圈 纳帕溪谷 光谷商圈 庄园1896 庙山集中商业、光谷商圈 汤逊湖别墅区内生活配套均需借助鲁巷区域成熟生活配套支撑。 生活配套 区域内无大型医疗配套设备，均需借助卓刀泉附近的医疗配套来满足区域医疗需求，本项目无明显优势。 区域内除美加外国语学校 、武汉枫叶国际学校、玉龙岛双语幼儿园外，基本教育配套设施缺乏，本项目无明显优势。 六个维度的项目竞争分析 楼盘名称 占地（万㎡） 总建面（万㎡） 容积率 绿化率 保利十二橡树庄园 50 25 0.4 42.6% 纳帕溪谷 50 22 0.3 40% 庄园1896 10.25 4.4（三期） 0.43 51% 长岛别墅 19.5 5.7 0.37 60% 本案规模较大，风格纯粹，在产品风格打造上独具创新。 经济技术指标 本案是所有项目中唯一具有9洞高尔夫球场的别墅项目，是本项目较为重要的竞争力。 本项目容积率是所有项目中最低的。 长岛别墅 （三面临湖）退线30米 庄园1896 (三面临湖）退线20米 保利十二橡树庄园 (两面临湖）退线20米 纳帕溪谷 （三面临湖）退线15米 湖景资源占有 项目临湖退界15米，三面临湖，临湖视角大，总体而言，湖景资源较为优越。 项目退线15米，与竞争项目相比明显处于优势； 项目三面临湖，临湖视角最大，湖景资源最为优越。 项目300米长堤入区、两岸湖景凸显项目尊贵感及私密性优势。 项目进入方式 由江夏大道驶汤逊湖北路，右拐至大学园西路到达保利十二橡树。 由800米长堤进入长岛主别墅区。 约300米长堤进入纳帕溪谷，沿高尔夫球场直行至主别墅区。 江夏大道直走驶至庄园1896。 项目总规凸显低容积率社区的私密性高、亲水性强、湖景资源均好性强等优势。 总规 共分4期开发（纯独栋产品）将水系引入小区内部，形成天然河道，自然堆坡组团规划。 共分3期开发，由长堤引入社区内部，入园区规划高尔夫球场，居住区为东西半岛，兵营式排布、但容积率较低，亲水性强，资源均好型强 大社区规划，欧式园林与中式园林混杂，高层公寓、多层公寓、联排别墅、独栋产品混杂，社区品质感差。 又800米林荫长堤如社区，增加住户的尊荣性，将公共区间与居住区见由长堤分开保证了住户的私密性，且别墅区以独栋错落排布，保证户户观湖景。 保利十二橡树 庄园1896 长岛别墅 纳帕溪谷 项目更注重公共景观与私家花园的融合，最大限度的利用了自身的环湖岛屿优势。 公共景观 庄园1896 保利十二橡树 纳帕溪谷 多以名贵树种自然栽植与道路两旁，局部以草坪及石材铺装为主。 人工水系依小区道路蜿蜒而行，以生态自然的石材、小路灯及建筑小品丰富细节。 以小灌木及草坪分割居住区及道路，局部引水造景塑造别墅区的私密性。 长岛别墅 整个环岛设计以亲水为主题，每个U型组团内部以私家花园为主，两者相互融合，突出参与性。 * 纳帕溪谷市场部分别墅个案分析 2009年6月5日 市场部分提纲 武汉别墅市场概况