商务大厦的物业管理.doc

商务大厦的物业管理 商业大厦的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面,在实际操作中,应根据各阶段的特点,有重点、有步骤地逐项落实。 (一)早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段,从物业管理的角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求,又满足广大租户的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。根据某广场工程进展情况,特制订如下方案: 1、工作内容: (1)从政策法规的角度,提供有关物业管理的意见和依据; (2)从物业管理的角度,对以下方面提出合理化意见: 园区规划设计; 建筑设计和选材; 环境整体设计; 标识系统的设计、配置; 绿化设计; 其它公建配套设施配置; 电梯、空调系统的配置; 消防设施配置; 安全监控系统配置; 弱电系统其它配置; 各类设备配置、选型; 隐蔽工程施工。 、管理措施 (1)熟悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可依,有章可循; (2)制定早期介入计划,积极稳妥地开展工作; (3)参与有关工程联席会议,协调各方面关系; (二)接管验收管理方案 为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护租户的合法权益,方便日后的物业管理,特制订大厦接管验收方案。 1、管理内容: (1)了解接管物业的基本情况; (2)编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排; (3)与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对大厦物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改; (4)与开发、施工单位一起,对大厦物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准; (5)与开发、施工单位联合进行大厦物业交接: 核对、接收各类房屋和钥匙; 核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档; 核对、接收各类设施设备; 核对、接收各类标识。 、管理措施: (1)组建接管验收小组,负责大厦的接管验收工作; (2)制定接管验收规程; (3)掌握物业验收的标准和程序; (4)提高对接管验收重要性的认识; (5)实事求是地开展接管验收工作; (6)按规定办理接管验收手续。 (三)租户入住管理方案 在办理租户入住手续时,为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理公司的形象,给租户留下良好的第一印象,具有重要作用,特制定如下方案: 1、管理内容: (1)在租户领房前将所有资料准备齐全。 (2)精心布置租户入住现场,为租户办理领房手续提供一条龙服务。 (3)凭租户所持的入住通知单和各类必备证明,发放交房资料。 (4)收回租户按规定填写的各类表格,收取租户应缴纳的费用。 (5)陪同租户验房,办理领房手续。在验房过程中,发现的房屋质量问题经租户确认后,填入《租户验收交接表》。 (6)对验房交接中发现的房屋质量问题,与租户约定时间,及时解决。 、管理措施: (1)制定《租户领房程序》; (2)策划租户入住现场布置方案; (3)按照租户领房程序,安排工作流程; (4)热情接待,百问不厌,虚心听取租户意见; (5)按规定办理租户入住手续。 (四)保安管理方案 在大厦管理中,应当运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护大厦物业和租户的安全,这是一项很重要的工作,最为广大租户所关注,特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。 1、管理内容: (1)常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,协助公安机关维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。 门岗的任务: a礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼); b维护出入口的交通秩序; c对外来车辆和人员进行验证和换证; d制止身份不明人员和衣冠不整者进入大厦; e严禁携带危险物品进入大厦; f遇有外来人员将大件物品带出大厦,即与物主核实,并作登记。 g为租户提供便利性服务。