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安妮律师：婚前按揭房在离婚诉讼中的法律问题探析 (2010-05-28 20:26:53) 转载 ? 北京岳成律师事务所“家事法苑”婚姻律师团队?安妮律师（罗敏律师） 安妮律师理性之花博客 /annieluo123 ???【内容摘要】：婚前按揭购房、婚后夫妻共同还款并取得产权证的房屋性质问题，是当前婚姻家庭司法审判中的难点和热点。本文正是从两个案情基本相同，审判结果却截然相反的此类案例为切入点，展现了由于现行法律没有统一审判尺度而导致同案不同判的情况出现，将严重损害当事人的合法权益。针对当今三种主流的针对婚前按揭房的不同观点，深入剖析了观点的理论存在原因，并在此基础上提出自己的意见：婚前按揭所购房产，可以认定为按揭方的婚前个人财产，但应考虑房屋增值，平衡双方利益，给配偶合理补偿。 ?? 合理补偿的计算方式也是一个极具探析价值的问题。笔者在比较了几个律师同行所提出的相关分割公式后，提出了应考虑扣除一方婚前已增值部分的房屋价值的分割公式将更为公平合理的观点，以期相关供立法者考虑。 ? 【关键词】：婚前按揭房屋权属性质 共同财产 婚前个人财产婚后增值分割公式? ?一、案例导入 ??案例1：离婚你得150万房产，我得10万现金？ 最近马先生遭遇烦心事：其妻李女士起诉离婚，而法院把夫妻俩唯一一套房子判给了李女士，认为这是女方的婚前个人财产，却只给了马先生区区10万元。 据马先生说，2003年7月他与公司的同事李女士办理了结婚登记。因为李女士是北京户口，符合相关条件，因此她在结婚前3个月以个人名义购买了一套经济适用房，支付了20％的首付款后，向银行办理了按揭贷款。其妻李女士当时表示：“买房的目的就是为了婚后的夫妻俩能有一个温暖的家。”马先生听后很感动，所以婚后的‘月供’几乎都是用自己工资收入支付的。 2007年9月夫妻俩拿到了房屋产权证。但令马先生意想不到的是，2008年5月李女士向法院提起离婚诉讼，要求离婚并确认该套房产为自己的婚前个人财产。马先生对离婚无异议，但认为：“这套房产虽然是婚前所购，却是以结婚为目的购买，每个月都是自己在辛辛苦苦地偿还房贷，房产证也是婚后取得的，这房子理所当然应属于夫妻共同财产。” 一审法院经审理认为，一方在婚前已通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部的购房款，买卖房屋的合同义务已履行完毕。一方在婚前就取得了房产的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化。虽然产权证是婚后取得，但不动产物权登记仅是一种行政管理手段行为，并不能以此作为物权取得的凭证。因此，法院将该套房屋认定为李女士的婚前个人财产，只将婚后还贷部分的一半即10万元，判决由李女士负责归还给马先生。 马先生完全不能接受这个结果，认为严重显失公平：“这房子就应属于我们夫妻俩的。退一步说，就算法院不能认定房屋是夫妻俩的，我也应该享受到房屋的增值啊。当初买这房时合同价是35万元，如今房价已涨到150万元。按照法院的判决，我却只拿到了区区的10万元，在如今的北京可能连一个小厨房都买不到！我真是无家可归了。”随后，马先生向北京第二中级人民法院提出上诉。二审的结果是驳回上诉，维持原判。 案例2：同样是婚前按揭房，法院认为应是夫妻共同财产，判决按市场价值补偿对方一半。 丈夫彭某与妻子王某于2001年7月在北京西城区民政局登记结婚。婚前，彭某以个人名义购买了北京市朝阳区某小区房屋一套，支付了40％首付款，余下房款办理了个人房屋按揭贷款。婚后，夫妻共同居住使用该房屋，并以双方劳动收入偿还房屋贷款和负担家庭生活支出。2002年7月彭某取得了房屋所有权证书，房屋产权登记人为彭某。 婚后由于双方性格不合，经常发生争吵。王某于2007年向北京朝阳法院起诉离婚，并要求分割属于夫妻的共同财产。彭某同意离婚，但在双方共同居住的房屋归属问题上产生意见分歧，彭某认为该房屋是自己婚前个人的，与妻子并无关联。 法院经审理认为，根据物权法的相关规定，不动产的物权变动应在登记时生效。就被按揭房屋而言，彭某在购买房屋时所签房屋买卖合同仅是房屋所有权变动的原因行为，作为设立房屋买卖合同的立约人，彭某并不能当然因此享有房屋的所有权，对此仅能享受因签订合同而产生的债权。由于涉案房屋是具有物权性质的财产，根据物权法的相关规定，应是在夫妻双方婚后因登记生效而合法取得，根据我国婚姻法“夫妻在婚姻关系存续期间所得才产属夫妻共有所有”之规定，涉案房屋依法应属夫妻共同所有。法院将该房屋判归王某所有，在扣除彭某的婚前个人首付后，按房屋的市场价值补偿给彭某一半。 以上两个案例是笔者亲自代理的由北京市某基层法院审理的离婚案件。一个适用《合同法》，认为签定合同后取得全部债权，物权为自然转化，不动产物权登记仅为行政管理的需要；另一个则适用《婚姻法》和《物权法》的规定，认定不动产物权的产生应以登记为生效要件，婚