SWOT经典案例分析全解.ppt

案例十五 （住宅） SWOT 优势 Strength 劣势 Weak 位于城市中心板块 周边交通便利 周边配套完善 办公、酒店、商业自身天赋优势 传统的高档居住板块 容积率高、规划难度 密度大 周边无自然景观 周边环境噪音 机会 Opportunity 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 中心稀有热点，持续需求动力 07上半年市心楼价跳跃上升 高品质楼盘价位持续拉升 城市规划带来的机会 走差异化路线，从市场空白点出发，打造片区引领性物业； 着力打造小区品质，即对外围产品的营造，加强项目自身比较优势，突破现有价格体系。 威胁 Threaten 发挥优势，转化威胁 减小劣势，避免威胁 市心边沿活跃着众多品质楼盘，竞争压力大 价格提升压力较大 地价及拆迁问题，存在潜在不可测开发成本的增加 差异化营销，全面拔高形象，以运营者、领导者姿态面向市场 合理安排各种物业综合比例，以小风险高品质住宅的开发，降低风险，增加收益； 提高产品附加值，特别是小区景观塑造，变相降低单位成本。 住宅SWOT 结论 住宅SWOT 市场难点：市场有待完善，同级区域及周边区域竞争激烈，市场价格的超越与突破。 市场机会：真正高短形象的市场定位的相对缺失，市场现状产品（特别是户型层面）存在提升空间，三线城市迅速发展的市场给项目带来的机会。 案例十六 * 本项目定位酒店式公寓SWOT分析 SWOT分析 优势 劣势 项目所在地有浓厚的涉外氛围 大量酒店的商务客户 高档商业与高品质酒店的标杆效应 景观资源优越，配套齐全 项目体量小 不在核心商务区内 楼体结构已成型，难改造 机会 威胁 高档涉外酒店式公寓依托于涉外氛围的区域，实现的租金高 高档酒店式公寓供应量少在市场上供不应求 在售的公寓依托不同的资源均实现了不同程度的热销 成体量的大型综合体物业推出使得公寓的供应量大增 同时，高档酒店附带公寓数量的增加会使得高档公寓市场的竞争趋于激烈 充分挖掘项目价值与客户目标的基础上，定位高档涉外酒店式公寓有市场支撑 区域发展前景远大 随着昆明城市不断发展，新机场建设以及周边道路建设项目所在的东片区未来将成为昆明的主要居住区域 交通改善 项目紧靠建设中的城市主干道——东连接线，是中心城区通往新机场的必经之地，交通非常方便 地势高差 项目拥有25米的高差，适宜打造台地住宅，更易突出的空间感。 景观视野 项目周边无高大建筑物遮挡，东北面有脸面山体资源，景观及视野良好。 优势 strength 机会 Opportunities 快速发展的市场 昆明地产市场正处在一个大变革时代，区域扩张和产品升级带动地产市场的快速发展。 环境改善 随着新机场建设和东连接线建设，项目所在区域将成为昆明的东大门，政府势必将投入更多资金进行旧城改造，带动整体区域的环境改善。 区域市场竞争较小 项目所在区域处于地产发展的起步阶段，开发项目不 多，市场竞争压力较小。 项目SWOT分析 项目SWOT分析 区域环境杂乱 项目所处的东区现阶段主要是老的工厂区，区域环境比较杂乱，影响客户对于区域的认知 项目西侧的金沙路路况较差，影响项目形象 区域配套 项目周边区域配套严重不足，影响客户对区域的认识 项目地块不规整 项目地块不规整，导致规划难度加大。 项目地块受航空线限高 项目地块受航空线限高影响，加大了规划的难度，也不利于创新产品布局与标志性建筑物的打造。 劣势 Weakness 威胁 Threats 区域外竞争影响 项目所处的东区不是昆明地产快速发展的区域，容易 受到北区和南区的项目冲击。 区域内竞争影响 按照规划，东区主要为居住片区，随着新机场和东连 接线建设，未来改造力度会加大，新的项目会不断推 出市场，引发激烈市场竞争。 在项目SWOT分析基础上继续研究我在市场中究竟扮演着什么角色。 * * * * * 房行东方 / 项目解读 　项目综合分析 Strengths优势分析 Weaknesses劣势分析 S1景观公园：南侧长河公园——城市公园坡地、水景 S2科技产品：皇明太阳能—先进“节能生态住宅”理念 S3知名品牌：皇明集团自身品牌的号召力 S4规模效应：27万大盘，具有一定的影响力 S5地段优势：位于河东新城——德城区重点发展区域 W1产品方面：新技术增加成本－单价高于市场现状 W2市场方面：购房意识初级，对节能住宅认知低；对高层，小高层接受较弱；德城区人口增长缓慢，刚性需求增长幅度不大 W3配套方面：周边商业及生活配套设施少，公交系统不完善，生活、交通不便利 W4价格方面：主流消费能力在20-40万元之间 Opportunities机会分析 Threats威胁分析 O1：河东新城组团的发展—区域发展 O2：德城区市场处