VK183_万科武昌市城市花园度营销提案全解.ppt

2007年3月推出 2007年9月推出 2007年5月推出 2007年6月推出 07年推案节奏 2007年1、2月推出 2007年4月推出 2007年10月推出 整盘营销节奏： 1 3 2 6 4 5 7 8 9 10 11 12 06余房扫尾期 一、依时间之推盘演进线（确保2房、3房同时存在且配比合理） 年度第一波强销期 平稳去化期 年度第二波强销期 扫尾调整期 主力去化上东一、二、三、七余房 主力去化SD4、SD7、8区高层；SD10的1、2、3号楼 主力去化第一波强 销期余房，同时为第二个强销期蓄水 主力去化SD5、SD6和SD10区的4号楼 通过销 售政策和活动促销尾房 整盘营销节奏： 5000平方 45套 上东四128套 加推上东四 3.24-3.31 5000平方 45套 东七、八高层两房、三房及其它库存房源 销售剩余房源 3.1-3.23 3月 （10000平米） 1000平方 10套 7000平方 东七、八高层两房69套 2.24-2.28 2000平方 20套 东八高层三房以及上东1、2、3、7、MY库存 销售剩余房源 2.1-2.16 2月 （3000平米） 4000平方 40套 上东1、2、3、7、MY 销售剩余房源 1.15-1.31 4000平方 25套 9450平方 东八高层三房70套 1.13-1.14 1月 （15000平米） 目标房源面积段 目标房源 面积 推出房源 阶段 月份 谓语城（江南家园二期） （1）预计推盘 江南家园二期目前均已结构封顶，三期也建至4、5层。12月2号项目推出首批房 源280套，去化近半。2007年上半年项目将进入强销期，从07年2月开始将分批加 推房源，三期房源有望下半年推出，全年推量约7万方。 没有插图片 一、07年竞争个案\巴黎豪庭 （2）产品 谓语城居于小区腹地，延续一期立面风格，注重产品细节，同时将一期集中式高绿化转化为均好性的组团式绿化，其间用水系连接，绿化率有所降低而景观效果更佳。物业形态以小高层为主，多层为辅，主力三房设计，面积集中在117-130平方米，兼顾实用及舒适型，两房占到35%,面积集中在89-93平方米。整体户型设计较好，利用率较高。 （3）价格 目前谓语城小高层销售报价3800元/平方米，其中一楼送花园产品价格在 4200-4400元/平方米之间，顶层阁楼产品价格在5200-5500元/平方米，拉 高小高层价格100元/平方米，多层报价4000元/平方米，开盘优惠幅度较大， 目前成交均价3770元/平方米，预计07年销售均价在4000-4100元/平方米左右。 一、07年竞争个案\巴黎豪庭 （1）预计推盘 当代国际花园二期规模与一期相当，共650套约8.7万方。12月16号推出首批 房源280套，去化过半，部分企业客户成交造成首批解筹率较高。07年上半年 项目进入强销期，预计全年推量约4.5万方。 没有插入图片 二期 一期 三期 当代国际花园二期 当代国际花园二期 一、07年竞争个案\当代国际花园 （2）产品 当代国际花园二期以其叠式立体townhouse作为主诉求，一、二楼均送60平方米 地下多功能空间，其地上1.5米设计能保证通风与采光；其他产品与一期差别不大，仍 然是长进深设计，同时有两栋小高层产品。户型设计进一步紧凑，有大量70-80平方米 的2房(150套左右)，三房面积集中在107-112以及133-138 平方米两个面积段。 （3）价格 随着一期入住以及周边同类型产品的稀缺，目前当代国际花园二期报价达到 3700元/平方米，成交均价在3480元/平方米，较一期大幅提升，综观其一期 操盘手法，二期后续房源大幅调价的可能性不大，预计07年销售均价在 3700-3800元/平方米左右。 一、07年竞争个案\当代国际花园 总体层面： 2006年上半年万科城花竞争市场面临较大的供应压力，各竞案特别是光谷·坐标城、巴黎豪庭产品均将集中在3-6月份放量，再加上进入强销期的谓语城，当代国际花园，市场竞争将再度激烈。 产品层面： 户型设计趋于紧凑实用，三房依然是供应主力，但两房房源明显增加，竞争同质化。随着小区开发的逐步推进，各竞案现场实景展示效果将得以强化。光谷·坐标城二期产品特色不如一期鲜明，但一期现场感染力较强，巴黎豪庭与当代国际花园首批业主的入住，都为小区后续开发带来一定优势。 楼盘形象： 顾及相应的利润要求成为各竞案2007年的开发主旋律，从而带动区域价格上扬。目前各竞案价格均在3800-4000元