【2017年整理】论下一代城市综合体的发展方向.docxVIP

论下一代城市轨道交通枢纽综合体的发展方向 杨宝民 成通宝 江合 城市综合体的竞争在中国已经白热化,任何城市综合体领域的重大创新都是由少数先知先觉的专家提出,完全依靠大企业的官僚机制是难以发生革命性创新,面对商业地产开发过剩的现实,部分所谓的集团公司制造的不过是综合体垃圾,运营成本极高,投入产出不高,今后提供给社会的是沉重的负担,我们不再需要简单的功能性产品和购物中心盒子。 我们真正需要有文化品味的人性化综合体,具有更佳的投入和产出比例,不言而喻,谁在现在城市商业与文化综合体的研究中获得领先地位,谁就在中国城市综合体的竞争中占据主动权,进而赢得更大利润,为社会做出重大贡献。 一、研究目的 通过本次研究，以城市轨道交通枢纽综合体的技术特点为入口，以国内主要城市的城市轨道交通枢纽综合体研究，以达到以下几个目的： 1、指导综合体开发公司在以上城市的城市轨道交通枢纽综合体项目的拿地与选址； 2、指导大型综合体开发集团公司在城市轨道交通枢纽综合体项目拿地与选址所需的规划和设计； 3、新一代综合体要有鲜明的主题文化,注重理念设计和主题文化的打造，通过设计的大格局和细节体现以人为本。 4、新一代综合体重视采用结构创新技术降低建造成本，整体规划设计与建筑设计不仅充分考虑采用轻钢结构降低总造价，增加有效的使用空间，减少无效空间和消极空间。采用MB轻钢结构，购物中心柱距根据需要可以达到13米，写字楼户型可以更好分隔，提高顾客空间使用率。 5、新一代综合体重视采用绿色技术，必须满足节能、节水、节地、节材、保护室内外环境以及可持续发展。最大限度的从围护结构节能、机电设备材料节能、节材，初投资及物业运行综合费用节约等全面控制。 6、交通枢纽商业综合体典范,指导典型综合体项目开发,进而成为大型综合体开发集团的开发规范。 新一代交通枢纽城市商业综合体成功标志: 1.从销售角度投资回报率超过15%,对房地产股份公司业绩有支撑.采用最佳赢利模式指导综合体规划设计. 2.保留商业物业经营具有主题文化优势,顾客愿意在新一代购物中心等停留3个小时以上。无论商业空间还是公共空间,按照体验经济思想打造,让顾客体验到愉悦和文化品味。商业和旅游元素的结合直观重要,我们需要借鉴各国优秀作品经验。在现代旅游项目中,在条件具备的项目可以打造旅游和商业休闲综合体体,注重文化体验。 2013年10月18日考察罗马斗兽场 罗马斗兽场就是古代罗马追求刺激性体验娱乐场所 罗马斗兽场的表演场面 3.综合体购物中心,写字楼以及酒店符合节能环保规范,运营成本低于同类节能项目20%以上,符合可持续发展的战略目标 4.合理利用轨道交通的便利条件,保证顾客最便捷的客流立体动线。在保证公交优先的同时,配备充足的停车位。 5.在网络购物迅猛发展的时代,考虑适合体验式服务的业态为主,为顾客提供高质量的产品和文化体验。 城市交通枢纽综合体标杆六本木综合体 新一代城市主题文化综合体参考标杆 二、研究技术路线 中美日与欧洲国家综合体比较研究 深圳新摩尔公司从美国金沙集团已经完成的拉斯维加斯等地主题文化综合体,总结其开业后的经验和教训。 水城威尼斯 威尼斯的小巷 威尼斯圣马可广场 威尼斯是世界水上建筑文化的宝库,也是意大利的艺术宝库。 重点吸收将文化主题和综合体建筑结合的经验,以威尼斯人综合体为例,在拉斯维加斯开业获得成功后,在2007年澳门开业的威尼斯主题文化综合体进行了产品升级,加大了购物中心创新力度,增加了商品品类,规模也扩大到9.35万平方米左右。 澳门威尼斯综合体的大运河购物中心 杨宝民2013年9月31日拍摄 澳门威尼斯综合体的大运河购物中心的威尼斯小桥 专题考察德国的绿色建筑技术和经验,注重空中花园的生态建设与主题文化园林规划,与留德博士研究生李侃牵头研究和应用在国内的综合体项目中。 不同区域消费者对主题文化的偏好研究 我们认为下一代综合体应该有自己的文化特色,每个国家都有自己的文化特色,在综合体的关键节点应该表达主题文化。 如果说米兰大教堂是米兰城市的文化艺术中心节点,那米兰拱廊就是重要的商业节点,通过米兰名品商业街区串联,形成城市的商业中心。 米兰dumo大教堂 哥特式建筑内部空间 主题文化在建筑设计和装饰设计中的表现手法 有文化主题的综合体应该是体验式消费的重要场所,应该是文化品味优雅的社交场所。 在三线和四线城市优选地域文化主题,在一二线城市可以兼顾全球文化主题。 凯撒购物中心建筑外立面古罗马建筑风格 采用古罗马文化主题的凯撒购物中心建筑装饰空间表达(拉斯维加斯) 通过项目广场主题艺术标志设计和外立面表现以及内部装修表现文化主题,这是目前世界上主流作品的表现手法,在内部空间注重节点表现文化主题。 多学科联合研究,我们要为顾客提供更有效的积极建筑空间 现有钢筋混凝土结构,购物中心柱