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第二部分 销售实用知识售楼员接待程序答：接待——介绍——登记——看房——跟踪——回访——洽谈——成交——签约——交首期款——签买卖合同——办理银行按揭——办理入伙什么是销控表？答：是用来控制销售及直接反映销售情况的形式，视情况可以在售楼处现场公开。销售人员销售时需确认房号时应与销控表相符，绝对不允许重复买卖。现场销售控制流程答： 确认房号：客户认购单位，售楼员必须到经理处确认单位，领取认购书，并登记。签订“认购协议书”：由售楼员与客户签订认购书。审核：由销售经理审核已签好的认购书并予以认定“已审”字样。收款：由售楼员协同客户到财务室交款并获得收据。复核：由收款人进行复核，确定收款的数目，开具收据并签字。确认：经理根据收款人的签名及定金收据，于认购书上签字确定。销控房号：于销控表上作销控处理并及时要求销售人员作个人销控。认购流程？答:销售人员推广介绍 成交 客户交纳足额定金 客户交纳定房诚意金 财务开具诚意金收据 暂时注销房号 客户在第二天中午前 补足订金 销售员同客户签认购书并由销售主管审核财务收款、开具收据收款人签字凭收据由销售经理在认购书上签字确认完成认购程序，客户保留认购书和收据按揭的含义答：是指客户一次性付清一定比例的房款后，由开发商出面担保，并以客户购买的房产作抵押，其余房款向银行一次申请，并分若干年月等额向银行归本金和利息的方法。月供计算方法答：贷款额 ×月供还款系数 = 平均月供款（包括本金、利息）注：贷款额为以万为单位的整数，其尾数加到首期款中。银行按揭利率及还款系数表答：（以银行提供为准）详见【人民币贷款利率及还款系数表】利率发生变化，供款是否变动？答：会变动，以一年为标准，而随银行贷款利率发生变化。供楼中途想提前还款应怎么办？ 答：可以，向银行申请，但需交纳违约金。（如中国银行：一年以内提前还款，需多交纳所余本金的二个月利息；一年之后提前还款，需多交纳所余本金的一个月利息。）交定金后的购房程序、购房手续答：1）、一次性付款交足%首期款 财务收好收据及认购书 签订预售合同 发展商开具发票和付清房款证明书 客户保留一份合同2）、按揭付款 交足 %首期款 财务收好收据及认购书 开发商开具首期款收据 签订预售合同 （按揭资料：身份证复印件2 份，户口本复印件1 份，收入证明原件1份首期款收据复印件） 备齐个人资料 （业主按银行安排的具体时间到 银行办理按揭， 地址 电话 ） 办理按揭手续 现场公证 房屋保险 按揭合同3）、建筑期分期付款 交足 %首期款 财务收好收据及认购书 开具发展商收据签订预售合同 第二、三期房款购房手续1、一次性付款 1）、交足余款； 2）、退回开发商收据及认购书； 3）、签定预售合同； 4）、开发商开具发票和付清房款证明书； 5）、客户保留一份合同。2、按揭付款（首期） 1）、交足 %首期款； 2）、退还开发商收据及认购书； 3）、开发商开具首期款收据； 4）、签定预售合同； 5）、客户备齐个人资料等候通知，接到通知后到银行办理按揭手续； 6）、到按揭银行签署委托银行代收楼宇按揭贷款本息协议； 7）、签定按揭贷款合同； 8）、购买房屋财产保险； 9）、办理抵押登记手续； 10）、办理抵押登记手续； 11）、开发商向借款人出具购房发票及付清楼款证明书，交由银行执管； 12）、银行向开发商发放贷款。按揭客户须准备资料答： 1）、收入证明原件1份；业主无法提供收入证明时，由其配偶提供收入证明及婚姻状况证明文件。香港、澳门居民提供最近一年的税单原件及复印件。无法提供一年的税单原件时，必须提供由中华人民共和国律师楼见证的收入证明。 2）、业主身份证原件（回乡证原件）及复印件5份；； 3）、业主户口簿原件及复印件1份 4）、楼款发票原件及复印件3份；注：台湾籍人士、外国人无法做按揭，只能一次性付款。除了房款外还有哪些费用？（以发展商提供最终数据为准）答：购房必须费用：卖买合同公证费：总楼款×3‰办理房产证费用：1）契税：总楼款×2%(1%--4%) 商铺按总金额的4%，工本费7元/本2）产权登记费：总楼款*0.1%3）工本费约50元4）印花税：总楼款×0.5‰5）印花税资：5元办按揭需增加费用：抵押贷款合同公证费：以借款人所申请贷款额为基数收取，1—3万元（不含3万元）收取100元；3—5万元（不含5万元）收取150元；5-10万元（不含10万元）收取200元；10-20万元（不含20万元）收取300元。按揭合同印花税：抵押贷款登记费：房屋90元/套，商业110-310元/间保险费：总楼款×1‰×按揭年限（其中1-5年为1‰，6-10年为0.8‰，11-20年为0.6‰，现行）按揭律师费：每户800元置业计划的内容答：客户姓名：房号： 面积：付款方式： 折扣：单价： 总价：折后单价： 折后总价：