【2017年整理】透视中国地产私募基金的未来.doc

透视中国地产私募基金的未来 自2009年以来，地产私募基金开始越来越为人所熟知，简单易懂的盈利模式，远超 HYPERLINK /industry/银行/ \t _blank 银行存款利息的投资收益，对许多有富余资金的投资者来说很有吸引力。到底这些带有神秘色彩的 HYPERLINK /industry/房地产/ \t _blank 房地产私募基金是何方神圣，又是如何运作的呢？　　其实 HYPERLINK /industry/房地产/ \t _blank 房地产私募基金并非新生事物，国外早就有以地产项目作为主要投资目标的私募基金，相对于美国几十年的发展历史，国内房地产私募基金只是近些年才逐步兴起，但规模扩张非常迅速。2009年以前国内主要还是外资的地产基金比较活跃，2010年以来，在国家房地产调控政策的持续打压和国内外经济环境持续低迷的境况下，房地产行业原有的融资渠道不断收窄，而私募房地产基金则顺势而起，获得了快速增长的机会。根据清科研究中心的数据，2012年共完成新募集房地产基金94支，比2011年增长了40%。　　房地产私募基金的投资方式有哪些　　房地产投资基金的类型根据投资方式的不同，可分为权益型、抵押型与混合型。　　其中，权益型投资一般直接或间接投资于房地产项目，其收入主要来源于房地产项目直接产生的租金收入和出售的增值收益，权益型投资往往要参与到项目的运营管理过程中，收益要取决于项目实际运作情况。　　抵押型投资则是借钱给开发商赚取固定收益，所募集的资金以提供抵押贷款、参与抵押贷款或购买房地产贷款支持 HYPERLINK /industry/证券/ \t _blank 证券的方式投向房地产开发项目，收益则来源于房地产抵押贷款利息，与项目实际收益关系并不大。目前国内人民币地产基金绝大部分是以抵押型投资为主。　　混合型是介于权益型和抵押型之间的一种房地产投资基金，兼具权益型和抵押型的双重特点，其在提供房地产贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。理论上来讲，混合型房地产基金在向股东提供物业增值机会的同时，也能提供稳定的贷款利息，不过由于比例难以划分和风险难以分割，所以实践中这样的结构比较少。　　正规的房地产投资基金一般都不会承诺保本保息，只是以预期收益率作为项目选择的标准；会设立专门的托管账户保障投资人资金安全；只以地产项目作为投资标的，并以资产抵押或股权质押等形式进行风控；除非是商业类地产运营基金或特殊约定，一般不会按月付息，而是根据所投资项目周期按年付息。当然由于地产投资基金的回报一般远高于 HYPERLINK /industry/银行/ \t _blank 银行存款收益，也有一定的风险，如果所投资项目发生问题，投资者也会蒙受损失。　　房地产行业面临破局　　根据统计局的数据，2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%。1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，商品房销售额33376亿元，增长43.2%。　　而8月全国房价也再次迎来大幅上涨，房价环比上涨最快的城市是上海和广州，涨幅均为1.7%，北京更是以19.3%的同比涨幅领跑全国，距离年初制定的“基本稳定”的房价控制目标渐行渐远。加上近期各地地王频出，人们纷纷猜测，难道地产的春天又来临了？　　我们不妨抛开具体房价涨跌的问题，将房地产放入经济大背景下去审视，就会发现我国现有的房地产市场现状将面临破局。因为2000年以来地产政策在推动了波澜壮阔的房地产上涨行情的同时，也带来了相应的负面效应，如果放任房地产市场继续如此发展下去，可能会造成严重影响。当前政府在制定房地产政策的时候面临以下问题：　　（1）货币蓄水池溢出和资本外流　　我国的货币供应量指标M2已经突破了100万亿，举世瞩目，之所以物价增速还在人们承受范围内是因为房地产价格的持续上涨使得地产资产成了天量货币的蓄水池，目前我国地产价值超100万亿，接近全国GDP的3倍。前几年的“蒜你狠”、“豆你玩”等农产品价格暴涨的背后推手就是富余的社会闲散资金在某些农产品里进行投机活动而产生的。　　然而历史规律告诉我们，没有只涨不跌的市场，一旦房地产价格开始滞涨甚至下跌，大量资金从地产领域撤出，会流入其他领域抬高物价，或者流向海外，造成资本外流，从而给国民经济带来严重的负面影响。　　（2）地方政府卖地财政难以为继　　地方政府靠卖地作为财政收入重要来源的做法在全国非常普遍，然而随着地越卖越少，地价越卖越高，以竭泽而渔的方式卖地作为主要财政收入来源越来越难以为继，地方政府必须寻找新的财政收入来源才能应付日益庞大的财政开支。　　（3）高房价严重削弱了制造业的竞争力　　土地和房产是最基本的生产和生活要素之一，房产价格