商业策划报告(交流)doc..doc

MOMA项目商业策划报告 目 录 报告说明 第一部分 昆明商业发展概况 一、经济发展态势 二、昆明商业主要业态 三、昆明商圈情况 四、商业物业和租金水平 第二部分 项目分析 一、项目简介 二、项目地域分析 三、项目建筑分析 四、商业发展现状 五、交通条件 第三部分 消费者分析 一、昆明消费者总体情况 二、项目区域内消费者情况 三、投资者喜好和因素 第四部分 项目SWOT分析SWOT分析 MOMA项目商业策划报告 报 告 说 明 本报告所表述之项目为MOMA项目一期和二期的商业部分，其中主要为地面建筑部分，二期附一层由于需要对用途进行讨论，将专题分析。 本报告将根据昆明商业发展背景、项目自身条件、消费者需求等方面对商业定位、商业规划、业态分布、店铺分割、招商和销售策略进行分析和讨论。 本次交流将重点阐述商业定位部分，其他部分提出初步建议和构思，深度分析和报告将在后续报告提交。 本报告有关资料来源于至祥数据库、昆明统计局资料、市场调查结果以及有关网站公布资料，文中不再另行说明。 第一部分 昆明商业发展概况 一、经济发展态势 1、国内生产总值 2004年昆明市国内生产总值为942．14亿元，比上年增长12．0％。历年国内生产总值情况见下图： 2、结构 2004年GDP构成：第一产业为59.44亿元，占7.3％，第二产业为377.66亿元，占46.4％，第三产业为376.91亿元，占46.3％。 3、社会消费品零售总额 2004年昆明市社会消费品零售总额达370.5亿元，增长12.8%，整个社会消费品零售市场从整体上保持了持续、稳定的增长态势。 4、人均水平 1）人均国内生产总值 2004年昆明市人均国内生产总值为18744元，比上年增长10．9％，昆明市人均国内生产总值从整体上保持了持续、稳定的增长态势。 2）人均可支配收入 2004年昆明市人均可支配收入为9045元，同比增长率为6.5％。虽然同比增长率有所下降，但是昆明市人均可支配收入大幅度地增长，这为众多的商家带来了很多的商机。 3、人口 1）人口规模 2004年年末昆明市总人口为578万人，流动人口106万，主要聚集在180平方公里的市区。 2）人口密度 2003年全市总体为556人/平方公里，其中五华区、盘龙区的人口密度为29621人/平方公里，西山区为332人/平方公里，官渡区为615人/平方公里，东川区为156人/平方公里。 结论：经济的增长、人口规模的增长以及人均收入的增长，提高了昆明市的整体消费规模，也为商业的发展和增长提供了消费基础。 二、昆明商业主要业态 1、零售业主要业态 业态名称 代表企业 经营面积 主要特点 购物中心 新西南广场、汇都国际 10万平方米以上 综合、庞大、齐全、满足多方位消费需求 百货店 白盛、金龙、百大 2万平方米左右 时尚窗口、展示作用， 租金承受力低 大卖场 沃尔玛、家乐福 8000－2万平方米 日常生活品为主、货品丰富、价格便宜， 租金承受力低 仓储式商场 麦德隆 2万平方米左右 价格便宜、批量购买、 租金承受力低 专业店、专营店 国美、健之佳、百丽 300－5000平方米 专业、连锁， 租金承受力低 专卖店 POLO、NIKE、佐丹奴、真维斯 50－300平方米 单一品牌、多为服装店， 租金承受力高 便利超市 之佳 100－500平方米 社区经营、便利生活， 租金承受力低 杂货铺等 20－150平方米 临街经营、满足简单需要， 租金承受力低 2、餐饮业主要业态 业态名称 代表企业 经营面积 主要特点 大型酒楼 老房子、仁和、新人人 1000－5000平方米 以川、粤为主，租金承受力低 火锅店 小天鹅、老幺、胖子 1000－5000平方米 以川味为主，租金承受力低 茶餐厅 隔锅香、新利源 500－1000平方米 中式快餐、休闲餐厅， 租金承受力低 西式快餐 肯德基、麦当劳 200－500平方米 位置要求高，租金承受力高 西餐、咖啡吧 杰克、上岛、真锅 200－500平方米 位置要求高，租金承受力高 异国风味 贵太郎、依佐拉 200－1000平方米 异国风味、租金承受力低 小吃 50－500平方米 临街、各地风味，租金承受力高 3、娱乐业主要业态 业态名称 代表企业 经营面积 主要特点 健