房地产企业会计核算中税收风险管理及纳税筹划题库.ppt

* 土地使用权处理 企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自用土地使用权用于开发地上建筑物的，土地使用权和地上建筑物分别作为无形资产和固定资产进行处理；外购的土地及建筑物所支付的价款应当在土地使用权及建筑物之间分配，难以合理分配的，应当全部计入固定资产；房地产开发企业用于建造开发产品的，计入开发成本。 * 代建房策划 某房地产公司购置一城中村土地，协议要求另为拆迁户建好一联排别墅群，价值约1亿元，用于安置。项目土地和立项计划由公司申请办理，税务机关要求房地产公司视同销售不动产缴纳税收。代建行为要符合四个条件： （1）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续； （2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移; （3）与委托方事前签定委托代建合同； （4）不以受托方的名义办理工程结算。 * 国税函[1998]554号 房地产开发企业（简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。 * 五、长期股权投资核算的控制 长期股权投资是指通过投资取得被投资单位的股份。企业对其他单位的股权投资，通常是为长期持有，以及通过股权投资达到控制被投资单位，或对被投资单位施加重大影响，或为了与被投资单位建立密切关系，以分散经营风险。 投资的方式主要有两种：货币性资产和非货币性资产。 会计核算的方式：成本法和权益法 获利的方式：持有期间股息红利收益和转让处置收益。 * 财税[2009]111号 对个人从事外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品买卖业务取得的收入暂免征收营业税。 财税[2003]16号 金融企业从事股票、债券买卖业务以股票、债券的卖出价减去买入价后的余额为营业额。买入价依照财务会计制度规定，以股票、债券的购入价减去股票、债券持有期间取得的股票、债券红利收入的余额确定。 * 长期股权投资 1、企业合并形成的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本： (1)同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。 初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。 * 举例：A公司以土地使用权投资取得B公司70%的股权（同一控制下合并）。投资资产土地使用权账面价5600万元，公允价9000万。合并日，B公司账面所有者权益额为10000万。 初始投资成本为7000（10000×70%），账务处理： 借：长期股权投资 7000 贷：无形资产-土地使用权 5600 资本公积 1400 * (2)非同一控制下的企业合并，购买方在购买日应当按照确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。 ①企业的合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值以及为进行企业合并发生的各项直接相关费用之和。 ②公允价值与其账面价值之间的差额，计入当期损益。 * 举例：A公司以土地使用权投资取得B公司70%的股权（非同一控制）。投资资产土地使用权账面价5600万元，公允价9000万。合并日，B公司账面所有者权益额为10000万元。 初始投资成本为9000，账务处理： 借：长期股权投资 9000 贷：无形资产-土地使用权 5600 营业外收入 3400 * 　 2.非企业合并形成的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本： 　 (1)以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。 　 (2)以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。 *