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房地产开发企业“拆一还一”涉税问题的应用及账务处理 一、营业税问题 房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：（1）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。（2）产权调换。拆迁人以自己建设的房屋或者外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一”实物补偿形式。同时根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[2007]768号)批复如下：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。 从以上文件看出房地产开发企业“拆一还一”是应当缴纳营业税，是按偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，就该部分采用成本价计税。其缴纳税款时间为该项目竣工结算时间，即成本能够确认时。 二、契税的计算 为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号文件）对有关契税政策作了如下规定： （一）出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： ①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 ②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 2、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 （二）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 （三）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。 同时按照《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日”。然而其计税依据是什么？又是按什么时间纳税呢？ 笔者认为，“拆一还一”业务的契税，至少要分二次交纳。 第一阶段，为取得土地使用权阶段。 计税金额为前期取得土地时发生的一些费用，应当包括：安置补助费、新莱田开发建设基金、青苗补偿费、租房补助费，地上地下附着物和埋藏物补偿费。这些费用一般在拆迁安置协议中有确切记载金额。 第二阶段，完工还房阶段。一是以建成后新房在原地等面积偿还原住户面积的，当地有同一地段拆迁补偿安置标准的，按应支付的拆迁补偿安置标准征收契税；没有拆迁补偿安置标准的，按被拆迁房屋的市场价格核定征收契税。二是在异地以现房进行安置的，按房地产开发企业所交付现房的市场价格征收契税”。结合本文，应该是计算出的实际安置价格减去第一阶段支付的费用，即调整额来计算调整契税。 从以上文件来看，这个契税计税依据一般应是换出房屋的公允价值，但在土地使用权取得阶段是由于得不到真实准确的数据的，企业可以在第一阶段就纳税情况同主管税务局进行沟通。 三、拆迁安置土地增值税及企业所得税的处理 这两个税在这个问题上具有一致性的，按照公允价值确认收入，按照真实的开发成本结转。需要说明的是，某些企业会计处理不正规，分不清税法上的视同销售和会计上的视同销售，所以总是把业务做成贷记“开发产品”（成本价），然后再纳税调整。我们说，只要你按照新会计准则，准确理解了会计上的视同销售，这个收入直接从账面主营业务收入里抄过来就行了。 为了能进一步理解，我们先看一下相关文件： （一）根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： ? 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；? 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产