物权法司法解释讲解.ppt

二、物权法导论 第一章 物权概述 基本内容： 一、物权的概念 二、物权的特征 三、物权的种类 一、物权的概念 物权：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。 二、物权的特征 1、物权是绝对权 2、物权以特定物为客体 3、物权具有支配性 4、物权具有排他性 三、物权的种类 按照《物权法》上的物权种类分类： 第二章 所有权 基本内容： 一、所有权通说 二、土地所有权 三、建筑物区分所有权 一、所有权通说 1、概念 财产所有人依法按照自己的意志通过对其所有物进行占有、使用、收益和处分等方式，独占性支配其所有物并排斥他人非法干涉的永久性权利。 2、所有权的限制 （1）客体上的限制：根据公益需要，因财产的不同种类和用途作不同限制。 （2）权利义务上的限制：占有、使用、收益和处分财产不得违反法律、社会公共利益和社会公德。 （3）限制方式：通过相邻权及特殊侵权责任等加以规范。（容忍他人侵害的义务、在一定限度内不行使权能的义务、为一定积极行为的义务） 二、土地所有权 1、概念 以土地为标的物，所有人依法对土地进行占有、使用、收益、处分等独占性地支配，并可排除他人干涉的权利。 2.我国的土地所有权制度 （1）土地国家所有权制度 （2）土地集体所有权制度 （3）土地征收制度 三、建筑物区分所有权 1、概念 多个区分所有人共同拥有一幢建筑物时，各区分所有人对建筑物专有部分所享有的专有权和对建筑物共同部分所享有的共有权，以及因区分所有权人之间的共同事务所产生的成员权所共同构成的特别所有权。 2、特征 （1） 复合性 专有部分所有权+共有权+共同管理权 （2）一体性 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 （3 )专有权主导性 ( 4 )登记公示性 3、专有权与共有权区别 （1） 专有部分所有权 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 （2）共有部分持份权（共有权） 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 4、共有权范围 A 建筑区划内的道路，但属于城镇公共道路的除外。 B 建筑区划内的绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 C 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房 D 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 车位：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 　 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 E 建筑物及其附属设施的维修资金 经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 小区建筑区分所有权示意图： 住宅小区 所有部分 共有部分 法定共有 约定共有 天然共有 物业管理用房 会所、车库 构造部分 交通部分 设施部分 基础设施 增益设施 公共空间 三、物权法与物业管理之间的关系 业主户内的承重墙能拆改吗？ 一层业主要在楼前扩建小院，可以吗？ 顶层业主要封闭露台？ 业主要求把自家阳台玻璃更换成茶色玻璃？ 一层业主要在楼外做广告灯箱？ 业主把自家门前电梯门厅的防火门自行封闭？ 《物权法》第七十一条：　 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 业主不使用电梯，可以不交电梯费吗？ 业主不在居室内居住，可以不交供暖费吗？ 业主不在此居住，可以不交物业费吗？ 《物权法》第七十二条： 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 车库、车位到底归于谁? 开发商将其再次买卖或者出租? 《物权法》第七十四条 ： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。 　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 业主可以组织业主大会吗？ 业主委员会可以为业主带来什么？ 《物权法》第七十六条： 　　(一)制定和修改业主大会议事规则； 　　(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 　　(