王帅华工程经济学课程设计指导书讲解.doc

工程经济学课程设计 房地产项目初步可行性研究 姓名：王帅华 专业：工程造价 班级：13级造价3班 学号：1602130305 指导教师：尚美珺、闫博佼、李阳、狄娜 日期：第17教学周 1 项目概况 1.1 基本情况 1.1.1 项目名称 长春市鑫隆地产 1.1.2 项目位置 地理位置：第一组 净月区 交通位置：位于长春市区东南部，三面临水、四面环林地理位置优越，外部交通便捷，距市中心人民广场18公里，距长春火车站16公里，距长春龙嘉国际机场29公里，有3条高速公路和2条高等级公路沿区而过，还有轻轨站交通便利区域内森林绕城，河湖邻城，林水穿城，形成了独特的小气候。净月潭国家风景名胜区拥有近百平方公里的人工森林和一潭秀水，被誉为 “天然氧吧”和“城市花园”。 工商、税务、金融机构等综合服务功能完备、商场、医院、体育馆等社会服务设施完善区域内森林绕城，河湖邻城，林水穿城，形成了独特的小气候。净月潭国家风景名胜区拥有近百平方公里的人工森林和一潭秀水，被誉为 “天然氧吧”和“城市花园”。外部交通便捷，距市中心人民广场18公里，距长春火车站16公里，距长春龙嘉国际机场29公里，有3条高速公路和2条高等级公路沿区而过还有轻轨站工商、税务、金融机构等综合服务功能完备、商场、医院、体育馆等社会服务设施完善，城市承载力不断增强，区域内高等院校、科研院所云集，人气旺盛，服务业繁荣。 图3-2 住宅类型购买意向 表3-3 长春消费者能接受的住房价格 单价 人数 4000元/平米以下 9 4001~5000元/平米 15 5001~6000元/平米 14 6001~8000元/平米 4 8000元/平米 1 消费者的价格意向环状图： 图3-3 消费者的价格意向 中端市场： 市场特征：该类产品总价大多在40~60万，单价在5000元左右，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销售速度一般较快。该市场开发商进入的难度较中低端市场大些。 目标客户： 年龄：24~45岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群，这个年龄段的人群占到了14.2%。 收入：他们的收入在4万~8万之间，有一部分积蓄，或者可以承担每月的住房贷款。 家庭结构：三口之家以及刚就业人员为主。 购房目的：解决居住问题，改善居住环境。 购房行为：比较理智，除实用外，比较注重产品的舒适性，对品牌有一定的要求。 3.2 房地产产品定位 3.2.1 定位依据 根据房地产市场定位，进一步明确产品定位。 根据与当地政府商定的开发节奏，长春市美华小区项目的开发面积为5000平米左右，建筑面积约1.5万平方米左右。 3.2.2 基本思路是： 容积率控制在2.7左右 绿化率大于30% 建筑密度为20% 总建设规模约15万平方米左右 由于当地能够构成商业顾客的总人口量比较小，且地理位置相对不处于繁华地段，同时，超市、学校、医院等设施有可以借用周边配套设施，因此，在地块上不考虑大面积的综合用地和公建用地。 超市、酒店、车库等项目，可以考虑利用建筑的底层。 3.2.3 产品性质分类 长春市美华小区全部由住宅组成，公寓以多层为主，考虑到容积率、南北间距比的要求和园区建筑景观的要求，要建设一些绿地小公园。 3.2.4 产品设计细项 外观 长春市美华小区周边环境优美，视野开阔，道路及行道树围绕周边。这将使得未来的长春市美华小区项目融自然与生活与一体，因此长春市美华小区的建筑风格、外观、色彩、建筑体量等应与周边自然风景相结合，透露出自然美与现代气息的融合。 建筑群落 长春市美华小区的建筑群体应线条流畅，力求建筑群在整体上浑然一体，与大自然融为一体，并组合成合理的天际轮廓线，体现整个园区丰富、变换的层次，既软化建筑体量，又赋予建筑以动感。 建筑色彩 长春市美华小区因周边环境优美，视野开阔，尤其考虑到冬天比较寒冷的因素，其色彩应追求与环境融合互补效应，以柔和明快的暖色调为主，不宜过多采用冷色调。 空间布局 根据长春市美华小区所处的地理位置及其地形地貌，考虑其规模、档次，园区的总体布局应分散而统一，方便各栋的生活起居。 项目出入口 从长春市美华小区的地块形态分析，可在小区内设置两个出入门，方便出行，但要注意管理与安全。车库、车位配比，按照园区的档次，可适当降低比率，计划配置80%左右，以半地下车库、车位为主，辅以地面固定车位。同时注意与绿化结合。 中心花园 长春市美华小区倡导以“人与自然的和谐相处”为理念，打造“真正自然、健康、便利的经济适用房”。因此要做好绿化，计划设计风格独特的中心花园。 朝向 朝向问题是客户选择住房时的一个重要因素，人们对朝南的住宅情有独钟，因此项目尽量满足坐北朝南，规划设计中要特别重视对住宅外墙、窗户的处理，充分挖掘东西两