深圳旧改概况2016..docx

深圳土地越来越稀缺，每新出一块地就会引起多家开发商的争夺，6.2的龙华地王就充分说明了这一点。旧改，对于深圳的发展来说太重要了，牛浩思-旧改先锋专门研究旧改，从深圳旧改规划出发，对旧改背后暗藏的机遇进行解析。现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩张到存量优化的过程。深圳为什么要旧改？一是土地资源稀缺；二是人口密度大，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五；三是产业升级快，可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主，现在升级为金融、服务业，所以涉及到产业升级；四是历史遗留问题多，主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。一、深圳城市更新基础实务概述1旧改的定义对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），涉及到旧改的动作主要是三类，综合整治、功能改变和拆除重建。误区：城市更新就是拆除重建城市更新就是拆除重建？其实这是一个错误的概念，旧改包括这三类，未来的方向我们也可以看得到，拆除重建占的比例并不大。2可进行城市更新的情形（一）基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或存在重大安全隐患；现在罗湖二线插花地，包括布心、玉龙，主要是从环境安全隐患的角度进行改造，它们的改造大部分是拆旧建新，现在意愿征集已经完毕了，不知道现场有没有涉及到插花地改造的业主，插花地改造主要是由天健集团实施。（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；如现在很多工改项目，M1、M0这一块涉及到功能的完善和资源重新匹配。（四）依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。比如重大项目的工程建设需要，地铁、高铁等，是上升到市政府的层面去进行批准。3旧改案例第一个是号称中国第一炮的渔农村，去香港的时候，无论走皇岗口岸还是走福田口岸，都可以看到这个楼盘，现在是比较热闹的片区，这四幅图是改造前后的对比。这张是蔡屋围改造，京基100这一块，现在形成巨大的商业综合体；这张是岗厦的改造，相对来说岗厦的改造体量更大，现在处于销售状态；第三幅图是号称280万体量的大冲村改造，再造一个城。4旧改项目流程图（拆除重建类）三步走：计划、规划、实施项目流程列得比较细，在新措施还没有出来之前，找的还是以前旧改实施的方向，概括为三步走，从计划到规划，再到实施阶段。首先是意愿征集阶段，收集大家的意愿，申报主体进行申报，再由政府相关部门批准纳入城市更新年度计划，计划形成之后是计划公示阶段（5-10个工作日），然后再形成专项规划，到最后规划批示，具体时间节点后面会有。同时进行的过程还有拆迁赔偿、选择市场实施主体，实施主体也就是开发商，后续阶段涉及到开发商实施操作的过程。流程图解：1、两个2/3:建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体；(多地块总建面要求达4/5）2、两个90%：拆/总建面=90%，90%权利主体同意；2016年传说中新的措施是双100%措施3、意愿征集约一年完成（不可控），约40天的审批公示；4、公示之日起形成单元规划大概需要1-2年时间；按照很多旧改项目实施的案例来讲，大概是1-2年形成公示，所以很多人讲五年一个旧改周期，针对单个项目来讲，从意愿征集到项目规划公示，到最后实施，一共需要五年时间，这是按常规来统计。5、小地块更新3000=面积=10000；有合法手续且业主更新意愿达100%；6、调出计划：1年内未完成土信息核查规划报批；2年内，项目首期未确认实施主体的；1年内（已确认实施主体）未办理用地出让手续的。深圳城市更新小知识：有一点是存在争议的，一是旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟定为城市更新单元，二是已纳入市城中村综合整治计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟定为城市更新单元。建筑面积要求，之前实施措施要求是21000，后来2014年的实施措施要求是原则上大于1万平米，拆除用地范围必须大于总规划用地面积的70%，对于边角地、夹心地、插花地等未出让的国土用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过三千平米。像罗湖那边的布心、玉龙等插花地旧改。城市更新单元配套设施及建设量要求更新范围示意图一个是改造规模，改造规模有范围的面积、被拆迁用地面积的说明，还有功能（原先业态）、规划功能（更新调整后的功能），也就是我们经常说的红线范围图。下面有更新单元申报单位，申报单位涉及多的是村股份公司，或者村股份公司经过相关过程调整，也有市场主体直接进行申报的。现状权属图权属图里面的内容比较重要，从单元范围到拆迁范围、地块边界、编号、宗地号，单一项目涉及到宗地都会比较多。包括权属性质、权属单位等。建筑信息图如果经过村股份公司直接统计的话，它会有详细的建筑信息图，在申报的时候作为附表。规划公示（草案）这是未来比较重要的技术参数，