户型排布与分期策略全解.ppt

项目地块现状分析 地块条件总结： 南地块尚未拿实，做最后开发的考虑； 东北向有市政广场景观； 东南向临快速干道-北环路，噪音影响较大；但昭示性好 西南向，在目前尚未有高层遮挡的情况下，可观高尔夫景观 东北向相邻地块甲方有意做后续住宅开发 市场项目规划布局分析：市场上缺少“小而精，小而专”，进而“小而优”的社区 目前惠阳市场上在售项目可分为两种类型： 一是小而散，如翠堤湾、龙林上观等小规模项目，社区感偏弱； 二是大而全，例如别样城和万城，大盘意向明显，大社区感强，但物业类型丰富，产品线长，居住氛围不纯粹。 本项目可以在向“小而专，小而精，小而优”社区的方向上规划发展。 项目总体规划核心理念 规划核心理念： 开放的、具有城市气息的活力社区 形成公共、共享空间，展示城市意象 营造活力的商业街区 社区紧凑、功能复合，适于步行，强调邻里归属感 地块居住价值分析 地块商业价值分析 案例借鉴：深圳东海花园二期福禄居 用地面积80824.3㎡ 总建筑面积214758㎡ 容积率2.66 本项目物业分布的规律 规划建议：大围合式布局，中心园林景观最大化，以实现自我造景，尽可能户户观园林 规划要点一：综合考虑南北两地块，大围合布局，中心园林最大化 规划要点二：兼顾朝向的前提下，尽可能实现户户都能看园林景观 规划要点三：临北环路处设置主入口 分期策略说明 本项目总体分期三期： 一期推售主流2房和mini3房产品，搭配部分小2房，形成多元产品线，利用2房热销带动3房价值提升，成功起势； 二期推售2房和3房产品，产品价值持续上升，带来较大溢价空间； 三期推出一房、两房、mini3房和商铺，搭配部分小3房，在项目前期热销的带动下推出最具投资价值的产品。 1期(启动区)户型配比 分期配比汇总 一期展示区域建议 一期售楼流线示意 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 整体规划及功能布局建议 北地块 占地面积： 29738㎡ 容积率≤2.6 南地块 占地面积： 19166㎡ 容积率3.5 体育公园 棕榈岛高尔夫 指标说明： 总占地面积：48904㎡ 容积率：北地块≤2.6，南地块3.5 总建筑面积：144399.8㎡ 秋长政府广场 翠堤湾 别样城 龙林上观 万城 核心 规划理念 市场现状 地块约束条件 物业发展建议总体原则 地块4：临北侧道路，北侧部分村民自建房有一定的干扰 地块2：昭示性、景观视野较好，但西侧地块开发具有一定的未知性 地块3：在未来小区中心，享中心园林景观，私密安静；东侧地块暂未开发，景观视野较好 地块1：体育公园/高尔夫景观视野开阔，但临南侧道路有一定噪音影响 三级 一级 一级 二级 邻里区位：地块间的关联 景观与配套资源 外部环境影响：噪音、环境 地块尺度：地块大小和形状 昭示与进入 住宅价值评价五要素 对外辐射度：辐射范围和级别 人流聚集度 商业尺度：尺度和形状 进入及昭示性 沿街状况：沿街方向和长度 商业价值评价五要素 一级 三级 三级 二级 主干道（北环路） 借鉴要点： 1、总体布局，通过建筑布置的围合和变化，创造出庭院景观空间以及丰富的空间形式。采用楼栋的围合并错落排列，形成丰富的城市空间和变化的建筑天际轮廓线。 2、立体化的庭院绿化景观设计，中央大型庭院景观与架空层空间以及城市空间相渗透，起到空间交流的作用。 单体 中心园林 东海花园二期福禄居 一、城市气息的活力社区 四、内部园林 二、从整体上考虑，实现地块价值最大化 符合整体规划原则： 按照地块价值合理分布： 不同产品类型对资源的利用特征： 五、商业价值最高的地块设置商业 商业价值的考虑： 三、对于朝向要求较高 按照目标客户的喜好： 主入口 中心园林 次 入 口 ● 1+1房 ● 小2房 ● 2 房 ● mini 3房 ● 小3房 ● 3房 商业 户型排布建议 二期 一期 三期 5375 50 105-110 3房 4485 46 90-105 小3房 1期户型配比 39260 456 总计 16800 192 85-90 迷你3房 12600 168 70-80 2房 面积㎡ 套数 面积区间(平米) 户型 一期 三期 二期 一期 产品 63467 880 38760 456 39260 456 　- 小计 0 9360 16800 12600 0 0 面积㎡ 0 96 192 168 0 0 套数 14040 144 4485 46 90-105 小3房 0 0 5375 50 105-120 3房 5439 111 0 0 50 单房/1房 16800 12600 0 面积㎡ 总套数1780套，总面积142559㎡ 192 168 0