房地产合理避税方法全解.ppt

杭州正瑞税务师事务所有限公司 徐珺婷 杭州正瑞税务师事务所有限公司 徐珺婷 * * 各位同事 新年好! 前言 什么叫经济？经济是人类社会的物质基础，是构建人类社会并维系人类社会运行的必要条件。其具体含义，大到一国的国民经济，小到一家的收入支出。 * * P（利润） = R(收入) –C（费用） C(费用） = 土地费 + 前期工程费 + 建筑安装工程费 + 基础设施建设费 + 公共配套设施费 + 开发间接费 + 税金 * * 税指国家向企业或集体、个人征收的货币或实物 税金特点：1,强制性 2,无偿性 3,稳定性。 税率:税额与课税对象之间的数量关系或比例关系，是指课税的尺度。 税法：税法是国家制定的用以调节国家与纳税人之间在纳税方面的权利及义务关系的法律规范的总称。 中国税负全球排名第二 ! 房地产税金(TAX) : 1) 营业税+城建税+教育税 附加+地方教育税附加 2) 房产税（所） 3) 个人所得税 4) 土地增值税（流） 5) 契税 6) 企业所得税 7) 印花税 8）土地使用税 * * 税金≈房价 X 15% 上有政策? 国富 节约税金方法 ：偷税、漏税、避税 偷税 ：纳税人利用各种手段不缴或者少缴应纳税款 漏税 ：由于纳税人不熟悉税法规定和财务制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的 避税 ：纳税人利用税法允许的办法，作适当的财务安排或税收策划，在不违反税法规定的前提下，达到减轻或解除税负的目的 * * 节约税金 下有对策！ * * 概念：中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税 税率：3%-5% 计算方法：营业额X税率 避税方法：以房抵债，佣金抵收入 * 1-1.营业税（Business tax） * * 案例1（偷税）.以房抵债 营业额 100万，费用 80万，其中营业额20万以房抵债 案例2（避税）.营业额(3000+300)/每平米 * 1-2.营业税（Business tax） 区 分 实 际 变 更 节 税 营业额 100 80 费用 80 60 营业税 5 4 1 区 分 实 际 变 更 其 他 营业额 3300 3000 费用 2970 2700 营业税 165 150 15 * * 概念：房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税 税率：12%，1.2% 计算方法：租金X12%,房屋余值X1.2% 节税方法：1.虚增租赁面积(偷税） * 2-1.房产税(Property tax) 3.税收优惠（避税） 2.税金权重（避税） * * 案例1（偷税）.虚增租赁面积 100万的100平房屋,出租60平租金6万 案例2（避税）.租金权重,避重就轻 100万的房屋租金10万时 * 2-2.房产税(Property tax) 区 分 实 际 变更（租赁面积虚增） 其 他 房屋租金 6*12%=0.72 6*12%=0.72 房屋价值 40万X0.8X1.2%=0.38 20万X0.8X1.2%=0.19 合计 1.1 0.91 0.19 区 分 实 际 变 更 其 他 房屋租金 10*12%=1.2 房屋价值 100万X0.7X1.2%=0.84 0.96 0.36 * * 2-3.房产税(Property tax) 案例3（避税）.利用税法优惠政策 (个人用于自住的房屋免交房产税） 以个人名义买卖二手房还可节约营业税，所得税等很多费用 磨练精工，世进精工，KTE 区 分 实 际 变 更 其 他 房屋价值 100万X0.7X1.2%=0.84 免税 * * 概念：个人所得而缴纳的税金 税率：超额累进税率 计算方法： (工资-五险一金-扣除额)X税率-速算扣除额 避税方法：1.年末一次性发奖金 2.提高住房公积金比率 3.员工一般生活费用冲减公司成本 3-1.个人所得税(Personal income tax) * * 级数 全月应纳税所得额（含税级距） 税率(%) 速算扣除数 1 不超过1,500元 3 0 2 超过1,500元至4,500元的部分 10 105 3 超过4,500元至9,000元的部分 20 555 4 超过9,000元至35,000元的部分 25 1,005 5 超过35,000元至55,000元的部分 30 2,755 6 超过55,000元至80,000元的部分 35 5,505 7 超过80,000元的部分 45 13,505 个税税率表 * * 案例1（避税）.分两次的节日奖改为年末一次性支付 基本工资 3200元/月 X 1.5倍 X 2次