房地产基础知识(l罗佳)全解.ppt

房地产基本知识 房地产的概念及特征 房地产的含义 房地产是房产与地产的总称，是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 ▲ 房地产的自然特征 a) 位置的固定性； b) 使用的耐久性； c) 资源的有限性； d) 物业的差异性。 ▲ 房地产的经济特征 a) 生产周期 b) 资金密集性 c) 相互影响性 d) 易受政策限制性 e) 房地产的增值性 房地产的概念 ▲ 房地产业建筑业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业 ▲建筑业 建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物 ▲ 房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物； 地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。 房产与地产之间存在着客观的、必然的联系， 主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。 差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。 房地产的分类 ◆从房地产构成的基本形态分类 建筑地块：建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关的土地，它有具体的地号、面积、形态、四至、用途等。 房屋建筑物： 所谓房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，由房屋建筑地基、房屋建筑材料、房屋内部设备、房屋外部环境四个物质要素组成。 配套基础设施： 单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施。主要包括：道理，交通设施：地下管道等“三通”设施，生活配套设施生态环境设施。 ◆按房地产用途划分 居住类型地产：主要是各种居住使用的房地产，包括普通住宅，高档住宅，别墅，廉租房和经济适用房。 商业类地产：主要包括商场、酒店、娱乐场所等。 工业和仓储房地产：主要包括各类工厂，车间、研发用房、仓库、生产场地及附属设施等。 行政用房地产：是指党政机关各种社会团体的办公用房及辅助用房。 房地产的分类 ◆按照房地产的开发程度来划分 1）生地：是指不具有城市基础设施、未形成建设用地条件的土地，如荒地、农地等。 2）毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的城市土地。 3）熟地：是指具有完善的供水、排水、供电、通气、通信、道路等城市基础设施，完成地上建筑物、构筑物拆迁及土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 4）在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。 5）现房：现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 6）期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 7）毛胚房：只指未经过装修处理，没有基本入住条件的房屋。 房地产的分类 ◆按建筑物的层数或总高度分类： 住宅按层数分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅四类 a ) 低层住宅为1-3层 b) 多层住宅为4-6层 c) 小高层住宅为7-9层 d) 10层及10层以上为高层住宅 ◆按建筑结构分类： 砖（石）结构、木结构、砖混结构、钢筋混疑土结构、钢结构、其他结构的房屋建筑等 ◆按建筑施工方法分类： 建筑施工方法分为：a) 现浇、现砌式建筑 b) 预制、装配式建筑 c) 部分现浇现砌、部分装配式建筑； ◆还有按建筑物耐火等级分类、按建筑物耐久等级分类、按房屋完损等级分类等。 房地产市场 ◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场； ◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； ◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个