第六章翻译..docxVIP

6.1.1新住房和基础设施发展的挑战 有到阿克拉和特马的新的住房和基础设施的发展提供一些挑战。挑战表现不同取决于住房开发上进行新建或棕地。从广义上说，新的住宅发展的主要挑战涉及土地使用权、建设成本、发展和收购融资及基础设施的问题等问题。 获取土地 获得诉讼自由的土地在一个负担得起的价格仍然是一个很大的挑战，提供新的住房，特别是在阿克拉市。在城市规划相对较完善的地区，其中大部分是政府持有和管理的土地，有限的可用土地的激烈竞争导致了过去二十年的土地价值的激增。在诸如机场住宅区的土地，这是常见的，营地和岭报告交易金额2000000美元之间，3000000美元一英亩的土地。在这些地区的土地价格上涨的结果是，他们几乎完全保留了高收入的支架，有效地达到中产阶级不提到的低收入和低收入家庭。顺便说一句，在接近这些区域位于定居点，相当服务基础设施却在很大程度上由低到中等偏下收入家庭有时老破旧的结构特点是高密度、缺乏一些基本设施。在提供新的房屋，以利用现有的基础设施，通过重建这些领域的挑战是对土地的所有权的碎片和不确定性，使它几乎不可能的开发人员使用价格机制，以获得访问土地。更重要的是，在这些社区的土地的大多数人继承了他们从其他家庭成员，往往有没有适当的文件显示谁的合法拥有者，特别是在一些孩子从父母继承的情况下。毫不奇怪，在阿克拉市的新的住房发展的绝大多数集中在有限的或没有活动在低收入地区和中等收入地区的上层收入地区。显然，在下一个较低和中等收入地区的新住宅的发展，有其他的解释，但稍后会讨论，获得土地的困难仍然是最大的挑战之一。 在住房发展在绿地上的情况，这往往是位于邻近的城镇或郊区，相对于土地使用的主要挑战是土地多销售，产生无尽的诉讼和执行项目延迟。在这些地区的较低的中等收入家庭提供新的住房，尽管是一个巨大的成本，对环境和有限的可访问性工作区和中央商务区是容易得多的。因此，人们会观察到，大多数的新住宅在阿克拉和Tema在城市周边发生。建设成本 对于大多数的住房项目，建筑成本通常是最大的成本项目。实际上，经济适用房的成本很大程度上取决于结构的成本。加纳特种行业见证了建设在过去的二十年里，成本的快速上涨。这显然是证明了下面的图表，其中介绍了黄金建筑成本的增长率和通货膨胀率超过2001 - 2011（主要建筑成本数据是唯一可高达2011）。如图所示，建筑成本的增长率已高于一般物价水平在这期间的增长率。平均来说，基本建设成本增加了近23%，每年的通货膨胀率约为16%以上的时期。获得的基本力量，可能导致建设成本持续上升的理解，它是分解为各种元素的重要成本。据加纳统计局?击穿造价素数，建筑材料占建筑总成本的三分之二。因此，了解成本上升的现象的出发点是仔细看建筑材料。在城市地区，如阿克拉和Tema的新住房建设的主要材料是水泥基产品和其他进口产品/部件。以本币表示的进口材料的成本很大程度上是由塞/美元汇率从贬值，塞经历了过去几十年的判断的影响，它不应该是令人惊讶的观察在施工成本急剧增加，这也对住房负担能力的重要作用。 开发与收购融资 资本密集型的住房投资，使获得适当的融资来源中央提供住房。开发商要求获得建筑贷款进行任何有意义的住房项目。不幸的是，银行系统不提供上规模，使开发人员能够提供需要在国家?住房赤字削减商品住房建设融资。有几个原因，银行业可能会避开这段贷款包括贷款建设固有的高风险，对于开发商来偿还建设贷款一旦项目完成，其中长期融资机会的缺乏。与建设的缺失密切相关 g construction finance.金融是一个运作良好的住宅抵押贷款市场的情况下，可以提供更便宜的融资购买房屋单位。只有少数的金融机构提供抵押贷款产品在加纳，而不是令人惊讶的是，这些机构提供的产品只访问上上阶层和上层收入阶层。在2010人口和住房普查的证据表明，只有约0.8%的家庭收购的抵押贷款，这意味着需要的家庭依靠主要是个人储蓄积累所需的资金。因此，发展住房这一细分市场仍然是非常危险的，因为有效的需求往往是不确定的。这进一步加剧了获取建设资金开发商面对的挑战。 基础设施 基本的道路等基础设施的缺乏，水和电是在阿克拉和特马的房屋交付的一个主要瓶颈。基础设施问题有两个故事。在城市的老建筑区，一定程度存在，尽管它需要基础设施现代化和扩张以应对不断增长的人口和密集的改建。然而在新开发区，没有任何基础设施，这有两方面的含义：首先，房地产开发商们被迫承担其规定的责任没有其他选择，但要传递到最终购买者望而却步，买不起房子的低和中低收入者的价格全部费用。这已无意中限制了大多数开发商的上中间收入部分的市场。其次，要克服负担能力的障碍，家庭可以选择在基本基础设施不存在的地方建立自己的房子，并希望政府在未来的某一点上会提供这样的基本基础设施。有证据表明，大多数家庭获得住房的建设，他们自己的往往是在不可访