河北张家口紫云城项目营销策划报告重点.ppt

注意细节 一、售楼展示厅包装 主格调：中高档、大气、明快、敞亮、亲切、尺度适宜 二、声光效果演示 广告片、背景音乐、家居智能化系统 三、灯光设计与布置 环境照明、局部照明、背景灯、顶灯、地灯，要注意光的布局、亮度、灯具形状和造型等 三、 销售策略 条件一 条件二 条件三 销售工具基本到位 具备完整的售楼处 销售队伍组建完成 入市条件 形象条件 基本条件 条件五 条件四 样板间的完成 现场包装基本到位 充分展示项目的形象，利于项目形象的塑造，给客户信心，促进销售 建议在仅具备基本条件时，可进行内部认购 理想状态为完全具备形象条件时，再正式开盘，公开入市。 开盘时机 对于北方城市来说，四季较为分明，一般的销售旺季有两次，分别是4月-6月和9月-11月，也就是春秋季，而销售最淡的季节是12月-来年3月，因此，最好不要在冬季开盘。 根据本项目目前进展以及开发商的要求，建议在08年4月份开始认购，8月初正式开盘销售。 推售策略 本项目价格策略是以低价入市，因此，在推售顺序上应从价格较低的楼层户型开始。 NO. 销售阶段 推售楼层 备注 1 内部认购期 1-5层 为主 先拿出5层以下的户型做为特价房，吸引购房者抢先认购，烘托人气，热销造势 2 开盘强销期 1-11层 分期销售，一期开盘（只选取2-3栋），将这部分房源开出，然后再视情况严格销控 3 持续期 6-11层 为主 此阶段房价已经达到了预期，最后开出的楼层也是价格最高的 4 二次强销期 余房 此阶段销售任务已完成大部分，余房可利用第二次强销期，采用各种促销手段进行销售，力求100%售罄 四、推广策略 拟定推广思路 目标客群 全市居民 目标客群细分 创知名、打品牌，树形象 巩固品牌，促进销售 维护品牌，稳定销售 时间推进 广而告之，强行灌输 稳定推广，针对传达 节奏推广，针对传达 实施手段 新闻宣传攻势：根据各个卖点，制造新闻热点，展开新闻宣传攻势 媒体软性炒作：建立良好媒介关系，品牌核心价值与产品开发理念渗透 政府公共关系：利用政府的重视支持，进行推广 报纸平面广告：项目形象相对直观的展示 媒体选择建议 媒体种类很多，本项目特点使我们不能每一种都去全力运用，也不能只运用一两种，而是要综合运用，重点运用几种，其他作为辅助。根据推广策略，建议本项目主要采用如下媒体： 报纸广告（张家口晚报和张家口电视报） 电视广告（滚动条） 公交广告（2路、 4路、9路） 户外广告牌（展览馆附近） 路旗建议（设置在五一路，项目附近开始延伸到迎宾馆） 五、营销活动 活动目标人群：选择目标客户或意向客户进行有针对性的推广，达到“一对一”的推广目的，增强推广的效率。 活动营销 公关活动 促销活动 给客户一定的经济实惠（如打折、赠送小礼品等），刺激购买欲望 采取一定措施，鼓励老客户带新客户 客户营销 开发商利用自身资源，组织团购 关系营销 制造热销气氛，刺激客户落订 现场营销 时间节点：节假日活动（如六一、教师节、圣诞、元旦等）；项目进程（如开盘、封顶、入住等） 开盘活动要制造热销局面，并借势制造轰动效应，力争一炮走红 活动列举 开盘仪式 样板区开放 签约仪式 入住仪式 酒会、产品说明会 举办巡回展览会 有奖比赛 …… 营销建议 张家口市消费者对于小高层往往出于与多层住宅的对比，对小高层电梯和景观带来的舒适生活和品质的提高没有真切的体会，因此，针对此难点我们提出以下建议： 1、免除电梯间分摊面积，降低因为分摊带来的销售抗性2、在条件具备的情况下，打造样板间，样板房不是可有可无的，让购房者可以提前清楚、现实的看到自己所购买物业的未来形象，是一种无声无形、不知不觉的促销手段 3、实行“放心工程”，强调质量4、强化外围景观，增加小高层的景观效果 5、尽可能全面的智能化设施，可视对讲防盗门、背景音乐、景观自动喷淋装置等 END 希望与贵公司携手共创成功！ 一、项目SWOT分析 优势 1、地理位置优越，非常适合居住 2、即将改造的林园路及刚拓宽的五一路为项目的交通便利奠定了基础 3、自然景观环境得天独厚，无可替代 4、户型面积比例符合市场需求 5、项目地块方正、规划细致居住舒适度极高 6、高品质的景观规划 劣势