第5章 网点扩张与选址解析.ppt

Ch10　产品策略 电话 QQ：2545148379 E-mail: raoxi777@139.com 第五章 网点扩张与选址 第一节 连锁企业网点扩张战略 一、 区域扩张战略 ㈠ 圈地模式 圈地模式的优势 圈地模式的风险 ㈡ 跳跃模式 跳跃式模式的优势 跳跃式模式的风险 二、 网点扩张路径 ㈠ 自建 优势 风险 ㈡ 并购 优势 风险 ㈢ 加盟 优势 风险 ㈣ 合作 优势 风险 三、网点扩张的支持系统 四、网点修枝战略 修枝战略一般出于以下几种情况 第二节 网点选址分析 一、 商圈分析 ㈠ 商圈定义 ㈡ 商圈分类 ㈢ 商圈的组成 ㈣ 商圈分析应考虑的因素 ㈣ 商圈分析应考虑的因素 1. 市场潜力分析 A——商圈内可支配的收入总和； B——商圈内零售总额； C——具有购买力的人口数量。 2. 竞争状况分析 ⑹ 商圈饱和度 ⑹ 商圈饱和度 3. 基础条件分析 3. 基础条件分析 二、地点分析 ㈠ 业务类型与地点 类型的匹配性 1. 独特型连锁企业 2. 竞争型连锁企业 3. 比较型连锁店 3. 比较型连锁店 ㈡ 客流分析 ㈢ 竞争对手分析 ㈣ 交通便利性 ㈥ 周围环境 ㈦ 物业本身 第三节 选址程序与选址技术 第三节 选址程序与选址技术 一、 资料搜集与分析 ㈤ 实地调查 二、 确定备选店址 1.图上作业 2.对手跟进 三、评估备选店址 ㈠ 多因素分析法 ㈡ 效益评估法 1.拟开门店营业潜力 2.开店投资与经营费用预测 ⑴ 开店前期投资预估 ⑵ 开店后经营费用 ㈢ 比较评估法 1.比较评估法的内涵 2.比较评估法的步骤 3.比较评估法的优势与不足 ㈣ 关键指标评估法 四、撰写选址报告 ㈠ 选址报告的内容 ㈡ 选址报告的写法 课外调查 设备 工程 商业建筑和 停车场费用 如冷冻冷藏设备、空调设备、收银系统、水电设备、车辆、后场办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等。 包括内外招牌、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程等。 尤其是自己物业的一定要在前期工程中考虑。 是指随销售额的变化而变化的费用。如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。 变动费用 是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出。如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等； 固定费用 2.比较评估法的步骤 1.比较评估法的内涵 3.比较评估法的优势与不足 ★ 比较评估法也称类比法。是将备选门店的各类因素与参考门店进行比较而得出相应结论的评估方法。 ★ 采用这种方法时，先要确定一个参考标准。再根据参考门店的实际数据估算拟开门店的未来销售业绩和经营成本，从中得出投资回收期的长短。 用调整后的销售额与拟开设的投资费用和经营成本进行比较，计算投资回收期。 7. 考虑拟开设门店的具体因素上调或下调估算销售额。 6. 用参考门店的人均支出估算值乘以拟开设门店各区域的人口总数，估算拟开设门店的销售额。 5. 用各区域的估算销售额除以其人口数量，算出各区域的人均支出。 4. 用商店内部数据或客户调查估算各区域的销售额； 3. 把参考门店的商圈范围划分成几大区域； 2. 在目前的已开设门店中确定门店规模、商圈大小、人口统计特点、竞争状况、商品规划和价格水平等方面与拟开设门店比较接近的门店做参考标准； 1. 是基于实际门店来估算拟开设商店的经营效益，采用起来先对容易，数据是企业内部的，比较容易找到。 优势 是对参考门店的选择性非常关键，直接关系着预测数据的准确性，选择参考门店不可避免地介入一些主观因素，因此需要调整，会增加工作量。 不足 是指连锁企业采用几个关键性指标，通过计算拟开设商店的指标数据来评估该门店的价值。 截流率 选址比率 选址比率＝销售额/成本 一般情况下，选址比率必须大于1，该门店才具有设店价值。选址比率最好达到1.5，该方法一般与其他方法综合运用。 是指位于次要商圈之外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，门店吸引力较弱，规模小的商店在此区域几乎没有顾客。 边际商圈 是指位于主要商圈之外，顾客密度较稀的区域，约包括门店15～25的顾客。 次要商圈 是指最接近门店并拥有高度顾客群的区域，通常门店的55％～70％的顾客来自主要商圈。 主要商圈 ★ 商圈的分析，是指连锁企业对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化趋势的因素进行实地调查和研究分析。 ★ 商圈分析有大环境和小环境之分，大环境分析确定该区域有没有设店价值，小环境分析确定该区域吸引目标顾客的最佳地点。 2. 竞争状况分析 1. 市场潜力分析 3. 基础条件分析 ★ 市场潜力大小来自于区域人口的多少以及他 们的购买力。其中购买力指数尤其应引起重视。 购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％ ⑴ 现有商店的数量 ⑵ 现有商店的规模 ⑷