第五章房屋建筑维修养护管理讲解.ppt

第五章 房屋建筑维修养护管理 考核比重：27（知识12、技能15） 第一节 建筑施工图的识读 结构施工图和设备施工图的识读 （图5－1、图5－2、图5－3、图5－4、 图5－5）看懂。 相关知识 结构施工图是建筑施工组织设计的依据，同时也是物业管理企业进行房屋装修 管理、维修管理和施工管理的依据。 （表5－1、表5－4、表5－5、表5－6、 表5－7）应掌握（知识、技能录像题）。 第二节 房屋安全管理 一、房屋安全检查—P54、55 房屋的安全检查是房屋使用管理、养护维修的重要依据。按规定对房屋进行定期和不定期的检查， （1）可随时掌握房屋状况，及时发现房屋的危损情况，抢修加固，解除危险； （2）保证房屋功能的正常发挥，延长房屋使用寿命，保护业主利益。 1、准备工作 （1）查阅房屋图纸及有关资料，掌握房屋建筑及结构的布局和特征。 （2）准备好检查工具和排险、抢修器材。 2、检查现场 做好四核对： （1）平面图与房屋现状是否相符； （2）图示房间标号与现场房间标号是否相符； （3）房屋数量与图例房屋数量是否相符； （4）产权关系是否相符。 3、检查建筑物周围环境及有无损坏房屋结构的人为因素 （1）相邻的高大建筑、高大的枯朽木、高压电线、沟壑坑穴、地表积水、车辆机械震动对房屋的影响； （2）使用不当的现象（住户自行拆改、门窗洞口改动、受力部位开洞、开槽、楼地面、基础长期泡水、浸水、潮湿、化学药品腐蚀、通风不良）等。 4、检查房屋结构 （共7项） 检查记录表由检查人、复核人、负责人签字。 二、危险房屋管理—P55 1、制定危险房屋检查制度 危房的划分要根据房屋构件损坏范围的大小、程度以及对周围环境、整个房屋的危害程度定。 一般3种情况： （1）整幢危房 （2）局部危房 （3）危险点。 2、建立健全危房管理机构（情景题） 除政府有权威性的危险房屋的鉴定机构外，各物业管理企业也应设立相关部门或指定专门技术人员负责此项工作，依据建设部颁发的《危险房屋鉴定标准》和各地政府颁布的有关规定，按照初始调查、现场勘查、检测验算、论证定性等程序，在掌握测算数据、科学分析论证的基础上，确认房屋的建筑质量和安全可靠程度。 3、危房处理措施措施：（两用两不用） （1）观察使用； （2）处理使用； （3）停止使用； （4）整体拆除。 相关知识 一、房屋安全检查的方法—P56 1、直观法； 2、刺探、敲击听声法； 3、仪器检查法； 4、结构构建验算。 二、房屋完损等级的评定标准 —P56 按照房屋的结构、装修、设备3个组成部分的完好、损坏程度评定。 房屋完损等级分为5类 1、完好房 2、基本完好房 3、一般损坏房 4、严重损坏房 5、危险房 完好房：个别分项有轻微损坏，小修就能修复。 基本完好房：少量构件轻微损坏，一般性维修就能修复。 一般损坏房：结构一般性损坏，需进行中修或局部大修更换部件。 严重损坏房：结构有明显变化或损坏，需进行大修或翻修、改建。 危险房：承重构件已属危险构件，有倒塌的可能，不能确保住用安全的房屋。 三、房屋完损等级的评定方法—P57 1、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法 （四种方法） 2、其他结构房屋完损等级评定方法 （两种方法） 3、基本做法 评定房屋等级的做法分为：定期和不定期。 （1）定期评定房屋等级 每隔一定时期对所管房屋全面、逐幢评定。 包括：组织准备、实施勘查、统计汇总3个阶段。 （2）不定期评定房屋等级 ① 根据气候特征，着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房屋进行检查、评定。 ② 房屋经过中修、大修、翻修、综合维修竣工验收后重新评定完损等级。 ③ 接管验收新建房屋后，要进行评定房屋等级。 提示：接管验收原有房屋，也要进行评定房屋等级。(见第一章第一节，原有物业的接管验收程序的第4点，2页) 四、城市危险房屋管理规定—P58~59 依据建设部颁发的《城市危险房屋管理规定》进行管理，主要内容： 1、一般规定（6条） 2、危险房屋的处理办法（两用两不用） （1）观察使用； （2）处理使用； （3）停止使用； （4）整体拆除。 3、治理（3条） 4、法律责任（3方面）