溪湖报告2014年5月3全解.ppt

* 营销策略 执行策略 路旗 售楼处到项目、造化到平罗区域加入路旗，导示项目位置，拓宽客户认知渠道 * 营销执行 开发商支持 ·增加公交线路 建议增加190路公交车5辆，在增多一条新线路397路 目前本案辆190路公交车路经本案，建议增加5量扩大宣传，而且乘坐190公交车大部分客户为本案目标客群，可以直接增加客户到访量。 备注：190路从环北家园途径北行，终到皇姑屯火车站，共计32站，覆盖人群约为100万人左右。 397路，增长村镇客户来访。备注：397路从监狱城途径辽大，终到北行，共计27站，覆盖人群约为40万人左右。 * 营销执行 开发商支持 ·增加广告牌 建议增加售楼处门前广告牌（北部经济开发区） * 营销执行 ·楼体字 项目所在地缺乏醒目昭示，客户认知不方便，不易找寻，建议架设楼顶楼体字，提高现场昭示度，显示楼盘形象、实力。 备注：周边辐射村镇以及周边路过车辆，辐射人群约为20万人左右。 开发商支持 * 活动安排 营销执行 时间：2014.6.1 地点：售楼处 参与人员：到访客户 活动内容： 客户到访，当天下定者，在享受正常折扣的基础上，赠送家用电器。 目的：营造现场气氛，促进客户成交。 促销活动 关于沈阳【中冶·溪湖芳庭】营销工作汇报 沈阳·繁盛 2014.05 竞品分析 营销策略 本案分析 报告结构 开发商支持 宏观市场 竞品分析 执行策略 本案分析 报告结构 开发商支持 宏观市场 本案分析 本案分析 从来访客户居住区域分布可以看出，本案客户主要来源于皇姑区，占比60%，但外地务工人员占成交比例最高。 来访客户中，老带新比例下降比较大，几乎没有，主要因为本案疏于对老客户的维护。由于本案无任何推广，所以对业务员带客依赖较大，占比达81%。 本案分析 本案分析 从成交客户职业和客户年龄，可以看出，本项目客户群体，大多为私企、民营职工，且多为年轻化，其中25-34岁年龄段更是占所有成交客户总和的52%。而这部分80后人群，现在正处于适婚年龄段，属于纯刚需客户群体。对日后子女学区、教育问题特别关注。 所以一个好的学区配套，对他们的吸引力是毋庸置疑的。 本案分析 本案分析 本案现行可售房源共658套，其中90-110㎡面积段产品所占比重最大，达61%，50-60㎡ 占25%，但均为典式高层的东北或西北向，60-90 ㎡产品缺失，仅占9%，且楼层不全，可选余地小，导致产品去化缓慢。 可售房源梳理 户型面积 套数 50-60㎡ 167 60-70㎡ 17 70-80㎡ 11 80-90㎡ 22 90-100㎡ 276 100-110㎡ 130 110-120㎡ 35 总计 658 均价 5284.98 总面积 56941.89 总价 300936749.8 本案分析 本案分析 根据成交金额与价格走势对比可以看出，项目从入市时4048元/㎡到2013年底的4910元/㎡，再到2014年的5100元/㎡，整个价格体系是成上升趋势的。而成交金额来看，是在逐月递减的。可以得出结论，价格越高，成交越少。 * 本案分析 从抗拒因素饼形图可以看出，客户的抗拒点都以首先以价格为主，产品整体价格过高；其次是户型面积选择单一，两室70-80平的面积段缺失，并且客户对区域位置与配套不满，是导致本案客户未成交的主要因素。另外客户对项目周边有回迁房也有很大抗性，近期又有政府选址热源厂问题。 本案分析 本案今年1月至4月：总计来访445组，来电373组，总计成交14组，成交比为3.15%。 抗拒因素饼形图 抗拒因素 价格高，考虑竞品 户型设计不好 没有合适面积 对周边生活配套不满意 对区域交通不满意 入住时间不符合要求 升值潜力小 对产品形式不满意（高层） 项目口碑 合计 133 89 55 41 36 64 2 16 9 445 29.89% 20.00% 12.36% 9.21% 8.09% 14.38% 0.45% 3.60% 2.02% 100.00% 竞品分析 营销策略 本案分析 报告结构 开发商支持 宏观市场 宏观市场 宏观市场 根据新峰地产报告，对于中国50-60个城市房地产的研究，13年末——14年初，全国房地产出现了2种情况: 1、以沈阳为代表的二线城市，由于土地供应量过大，带来了对未来市场去化能力的透支。3年新增库存为10043万㎡，按照13年销售1423万㎡计算，预计需要7年左右的去化周期，存销比达到了7。截止2013年底，上市库存量为2895万㎡，去化周期为24个月。整个市场供应量过大，未来销售压力较大。 年份 新增建筑面积（万㎡） 年度销售面积（万㎡） 2011 4923 2178 2012 2790 1111 2013 2330 1423