物业服务基础知识培训2015重点.ppt

物业服务基础知识 诚和物业 张宏 二、两者的区别 序号 内容 前期介入 前期物业服务 1 介入时间不同 物业竣工之前 业委会成立并选聘物业管理企业前 2 介入要求不同 非强制性 强制性 3 介入性质不同 建设单位开发物业项目阶段引入物业管理专业技术，是一种咨询活动 物业服务企业对新物业项目实施的物业服务 4 服务对象不同 建设单位，按约定支付咨询费 全体业主按合同收取物业服务费 目前，物业服务行业的投诉尤其是新交付小区的投诉一直居高不下，一般集中在房屋质量、公共设施配套不到位、维修工作跟不上，这些都影响到业主的切身利益，也给物业行业的服务带来难点。早期介入就是从源头上堵住漏洞，减少开发公司、物业服务企业与业主之间的纠纷，节约物业的成本，提高开发公司的信誉度，提升物业服务品质。   前期介入的作用（一）优化设计。 从源头控制服务质量，就是建设单位从规划设计中来减少我们项目的缺陷。 （二）有助于提高工程质量 （三）有利于了解物业情况 （四）为前期物业管理作充分准备 （五) 提高建设单位的开发效益  第二章 物业的承接查验 一、概念 物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，它可以分为二种类型：一种为新建物业的承接查验，是从建设单位中移交过来；二是物业服务机构更迭时的承接查验，是从业主大会（业委会）或产权单位向新的物业服务企业中移交过来。 ★物业承接查验包含物业的共用部位、共用设施设备及分户检验(即一房一验)。   第三章 入住与装修管理 入住与装修管理是物业服务企业前期服务中的重要的基础工作，也是物业管理在操作中的难点和重点之一，尤其是对装修管理的好坏将直接影响服务的品质，从物业的软伤会变硬伤，装修管理的政策性是非常强的，涉及面也广，与业主之间的矛盾冲突也比较大，但管理好是永久收益。   入住服务的内容 一、入住的概念 入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业服务企业为业主办理物业服务事务手续的过程。那么对业主而言，入住的内容包括两个方面：一是物业验收及其相关手续的办理，二是物业管理有关业务的办理。 物业入住的操作模式有两种形式：一种是以建设单位为主，物业服务企业配合，此形式的核心内容是建设单位具体负责向业主移交物业并办理相关手续。另一种是建设单位将入住工作委托给物业服务企业，由物业服务企业代办入住手续。但无论采取哪一种方式，它的性质是一样的，是建设单位向业主交付物业的行为，建设单位应承担相关法律责任和义务。  提示一下：开发公司与客户双方产品买卖的完成应该是业主在房屋验收表上签字明确认可后。 二、入住的准备内容（交付工作准备） （一）资料准备 1、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。 2、《入住通知书》。 3、《物业验收须知》。 4、《业主入住房屋验收表》，以上都是开发公司制作的。 5、业主手册（《业主临时公约》改为《临时管理规约》，自2007年10月1日起实行）。 6、物业有关约定。 （二）交付物品准备 1、钥匙类 2、设施设备类 （三）其他准备 1、入住工作计划：入住功能区布置、人员分工、办理流程、维修应急处理等。 2、入住仪式策划：礼品选择、户内物品摆放、现场布置等。 3、环境准备：气氛营造、临时施工隔断、休闲区域设置等。 4、其他准备事项：相关业务单位的安排、办公用具、现场标识、突发事件处理预案。 三、入住服务准备工作要充分 1、人力资源要充足。现场引导、办理手续、交 接查验、技术指导、政策解释、综合协调等各方人 员应全部到位，协同工作。如现场出现人员缺位， 应及时安排机动人员补位。 2、资料准备要充足。 3、分批办理入住手续。避免因为过分集中办理 而产生混乱。 4、紧急情况要有预案。  四、入住期间需要注意的问题 1、实行一站式柜台服务。 2、合理安排入住服务办理时间。 3、现场应公示入住流程图，摆放各类明显引导标识。 4、指导专人负责各类咨询和引导。 5、现场车辆及安全管理。  装修管理 概念：物业装饰、装修管理是通过物业装修装饰过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。  物业服务的起源 物业服务相关名词 物业服务的几个阶段 物业服务业务活动及特性 物业服务相关法律法规 物业管理案例分享 《物权法》