物业法律法规培训重点.ppt

案例—他该怎么办？ 李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承 诺物业管理费为１元／平方米，并有管道煤气、24小时 热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生 称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业 管理费反而涨到了２元／平方米。物业公司说“开发商 说的不算数”，收费是依据有关标准。而开发商则称物 业管理已移交，自己无权过问。谈谈你的看法？ 案例分析： 1、发展商无权承诺物业管理费的收费标准。从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。 2、物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。业主必须按规定交纳物业管理费。 3、由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。 * 陈华彬的私人建房案例。 南京金色装修时剪力墙开洞案例。 物业服务中的其他法律 《住宅室内装饰装修管理办法》 第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为： （一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（处罚如下） （二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（补充说明违反将对装修人处5百以上1千元以下的罚款，对装饰公司处以1千元以上1万元以下的罚款） （三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； 2002年2月26日经第53次部常务会义讨论通过，自2002年5月1日起施行。总共有48条。 （四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（违反将对装修人处5百元以上1千元以下的罚款） （五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： （一）搭建建筑物、构筑物； 　（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； 　（三）拆改供暖管道和设施； 　（四）拆改燃气管道和设施。 　本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准 1、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第六十二号） 2、 中华人民共和国侵权责任法（中华人民共和国主席令第二十一 号） 3、物业管理条例（中华人民共和国国务院令[2007]第504号） 4、保安服务管理条例（中华人民共和国国务院令第564号） 5、中华人民共和国住宅室内装饰装修管理规定（中华人民共和国建设部令第110号） 6、物业服务企业资质管理办法（中华人民共和国建设部令第164号） 7、物业服务收费明码标价规定（国家发展改革委、建设部发改价检[2004]1428号） 8、物业服务收费管理办法（国家发展改革委、建设部发改价格〔2003〕1864号） 9、物业承接查验办法（中华人民共和国住房和城乡建设部建房[2010]165号） 10、业主大会和业主委员会指导规则（中华人民共和国住房和城乡建设部建房[2009]274号） 11、住宅专项维修资金管理办法（中华人民共和国建设部，中华人民共和国财政部令第165号） 12、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（最高人民法院法释[2009]7号） 13、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（最高人民法院法释[2009]8号） 14、北京市物业管理办法 物业活动中涉及的部分法律 物业案例分析 一楼业主：“一楼住户不使用电梯，却和其他住户一样要交电梯费，不公平。” 分析：电梯是共有设施，一楼住户应该交电梯费。按照物权法第七十二条规定，业主“不得以放弃权利不履行义务”。 物权法第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分占建筑总面积的比例确定。 案例—住一楼能否拒交电梯费 案例—物业公司是否需承担责任？ 业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。 分析 物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要求 承担民事责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没