物业管理经典案例全解.ppt

物业管理案例 某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，其间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂与物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司以有正式声明在先，收取的停车费未含看管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法院。 观点一：声明在先，不予赔偿 理 据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等 观点二：单方声明，不予承认。 理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。 观点三：双方有责，各负一半。 观点四：以责定罚 停车丢车案例归纳： 1. 主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防、消防措施，不允营业。 2. 物价部门未核准收费标准，收费违法。 3. 单独签订特约服务事项，可以免责；单方格式合同无效。 4. 有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号车丢，需负责任。 5. 给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。 案例二: 徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？ 案例分析： 1．楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致 水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引 起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主 的法律关系。 2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于 房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房 屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应 当承担违约赔偿责任。 3．楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为 而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业 主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权 利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。 4．物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部 的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共 区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的 服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维 修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理 费。 案例三 业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住 的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业 管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受 浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾 某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。 问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？ 案例分析： 并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按 照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确 处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫 生、环境保护等方面的相邻关系.应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。 案例四：业主入住拿钥匙，物业管理公司设障合法吗？ 小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手 续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公 约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约 中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3 年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公 司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋 钥匙。 请问： 物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办? 物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业 主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法 明显欠妥，也是不合法的。 原因有以下三个： 1.业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖 合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款， 就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司 是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主 没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝 给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成 开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。