成都精城国际酒店式公寓项目营销策略总纲_138p_2011年.pptx

谨呈：精城地产目标下的战略精城国际营销策略总纲成都大麦地产顾问有限公司2011年03月闷骚—市场大势 housing markets1 经济整体向好，2011经济稳步上升可期，为国家调控房地产预留了充分余地宏观形势中国经济正逐渐摆脱经济危机的影响，2009年GDP逐步恢复增长，2010年均保持在10%以上的GDP增速，可以预期2011年GDP将继续保持2010年势头，达到9%以上的增幅宏观形势政府出台楼市调控政策频次提高，步步递进日期政策2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查 2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款2010.04.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨 2010.04.01国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50% 2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 2010.04.19国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2010.04.20住建部：未获预售许可项目开发商不得收取定金2010.05.05三部委发通知加强廉租房管理 2010.06.06三部委联合规范二套房认定标准2010.06.19六部委部署保障房规划2010.08.02国土部出炉1457宗闲置土地“黑名单”2010.09.27国土部住建部重拳调控楼市企业闲置土地超一年禁拿地2010.09.29央行银监会要求商业银行暂停发放第三套房贷2010.11.3四部委全面叫停三套住房公积金贷款，二套房公积金贷款首付至五成2010.2.18“限购令”成都版出台：成都户籍可购买第二套住房，外地户口凭纳税或社保购买第一套住房，暂停购买二套房尤其在限购令出台后，全国一二线城市住宅成交量陡然陷入谷底宏观形势各地出台限购令时间不一，但政策出台销售量更是出现急刹北京、重庆、成都成交量跌幅都在4成以上上海成交量虽有所上升，但成交价格下降幅度较大各地限购令出台前后一周销售量比较北京：53.73万㎡跌至21.49万㎡上海：39.6万㎡上升至50.78万㎡，但成交价下降3.95%重庆：84万㎡跌至39万㎡成都：7万㎡跌至2万㎡可以预见，楼市近两年将持续打压势头，直至保障房大量投放市场，住宅类商品房价格压至低位为止宏观形势 “十二五”期间，要建设3600万套保障性住房,使得保障房占比达到20%“”温家宝十一届全国人大四次会议：控制房价，我们将三管齐下：第一，还是要控制货币的流动性。我想补充一点，对于物价这一点也是重要的，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。第二，运用财政、税收和金融手段来调节市场需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。也就是说要坚持“米袋子”省长负责制、“菜篮子”市长负责制，房价也由地方来负主要责任。“通货膨胀就像一只老虎，如果放出来就很难再关进去。”宏观形势进入2010年下半年，通胀基本保持在3%以上的增长率，尤其在2010年11月以后，通胀率基本保持在4.5%以上的惊人高位，2011年通胀管理压力巨大通胀压力下，市场货币贬值预期加大，市场资金不断寻找房产以外的保值投资产品宏观形势钻石热、黄金投资热“姜你军”“蒜你狠”“豆你玩”斗妍—酒店式公寓市场Residence markets2 2010年商业物业供不应求成功佐证投资目光正逐步转向商业地产商业地产市场2010年，市区商业供应80.83万㎡，销售103.54㎡；市区商业销售均价15556元/㎡2010年商业物业物业呈现明显供不应求的特征，可以预见在供需充足的情况下成交量又将进一步放大，商业物业具备较强市场潜力2010年成都市区商业用房月度供销量受宏观政策影响，商业地产不但热销空前，销售均价也大幅增长商业地产市场2010年，成都市区商业物业销售均价15556元/㎡，同比大幅上涨52%由于目前市场无纯粹的大体量商业项目在售，90%以上均为住宅或写字楼项目的地步商业，可售量较小，因此销售周期较短，月度成交价受个案影响明显。从2010年全年看，对均价起到拉升作用的项目有弘邦领邸、龙湖三千城、摩根中心、国嘉新视界酒店式公寓类办公物业在2010年成交增长幅度也大幅攀升酒店式公寓市场从2010年1-11月办公类物业构成看，写字楼仍是市场主力，销售占据近五成比重，而酒店式公寓类物业成交上升近3倍，销售占比升至近三成水平2011年1-11月与2009年成都市区各类办公物业成交量以及比例对比2010年1-11月成交量（万㎡）2009年1-11月成交量（万㎡）成交量同比增长成交量比例2010年1-11月09年1-11月比例变化写字楼用途41430.5336%46%52%-6%酒店式公寓用途24.066.47279%27%11%16%住宅用途17.9621.03-1