房地产开发与经营管理 第一章.ppt

房地产市场的自然周期 长期平均空置率就是房地产市场自然周期中的平衡点，分四个周期。 长期平均空置率 下降 上升 A B C D E 供给停止或很低 需求有增长趋势 租金增长率仍下滑 空置率有下降趋势 需求增长加快 空置率下降 租金增长率稳定或 小步上升 需求继续上涨 租金增长率快速 上涨，空置率继续 下降 需求继续上升， 开始新的建设 但需求增长比供给快 空置率仍下降， 租金增长率上升 供给增长率＝需求增长率 供给增长率超过需求 空置率开始上升 租金增长率仍缓慢上升 需求停止增长或以很低的速度 增长，开工减少 但竣工量使空置率继续上升， 租金增长率开始下滑 基钦库存周期(大约36-40个月) 朱格拉资本投资周期（约十年） 库兹涅茨房地产周期（约18 - 20年） 康德拉季耶夫周期（约45到60年） 第一个周期开始于工业革命，包括蒸汽机、水力织布机等技术发明孕育出来的 第二个周期则是来自铁路业的繁荣，它开始于1843年，终结于1887年杰伊·古尔德的做空袭击 第三个周期是从建造电厂开始的，其后又受到自动化、钢铁、玻璃、公路以及纺织业发展的推波助澜。 库兹涅兹周期理论 库兹涅兹周期理论是一种从生产和价格的长期运动中揭示主要资本主义国家经济周期的理论。库兹涅兹认为经济中存在长度为15——25年不等的长期波动。这种波动在美国的许多经济活动中，尤其是建筑业中表现得特别明显，所以库兹涅茨周期也称为建筑业周期，房地产价格周期。 二战以后，美国房价三个低点分别是1974年，1992年，2010年。 香港房地产第一轮涨跌周期（1954-1968），持续了15年左右。 香港房地产第二轮涨跌周期（1969-1985），持续了17年左右。 香港房地产第三轮涨跌周期（1985-2003），持续了19年左右。 延伸：索罗斯《金融炼金术》第四章 信贷与管制的周期 强劲增长的经济倾向于增加资产价值和增加未来收入流量，两者都是评估信用时所依靠的指标。在信贷扩张反身性过程的早期阶段，所涉及的信用金额相对不大，对抵押品估价的影响是可以忽略不计的，这也是为什么这一过程在最初阶段显得很稳健的缘故。可是，随着负债总额的累积，信贷总额的权重日增并开始对抵押品价值产生了增值的效应。这个过程一再持续，直到总信贷的增加无法继续刺激经济的那一点为止。此时，抵押价值已经变得过度地依赖于新增贷款的刺激作用，而由于新贷款未能加速增长，抵押品价值就开始下降。抵押价值的侵蚀对经济活动产生了抑制的作用，反过来又加强了对抵押品价值的侵蚀。到了那个阶段，抵押品已经用至极限了，轻微的下跌就可能引发清偿贷款的要求，这又进一步加剧了经济的衰退。这就是对一个典型的繁荣萧条循环过程的剖析。 Company Logo 房地产市场指标 房地产市场的状况和市场状况的变动可以用一系列量化指标来描述，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率(居住率、吸纳率)、投资回报率（收益率）、房地产市场增长率等。 房地产市场指标分类： 供给指标 需求指标 交易指标 Company Logo （1）供给指标 存量（Stock, St） 新竣工量（New Completions, NCt） 灭失量（vanishing amount Ofestate ，δt） 空置量（Vacancy, VCt） 空置率（Vacancy Rate, VRt） 可供租售量（Houses for Sale/Rental, HSRt） 房屋施工面积（Buildings Under Construction ,BUCt） 房屋新开工面积（Construction Starts, CSt） 平均建设周期（Construction Period, CPt） 竣工房屋价值（Value of Buildings Completed, VBCt） Company Logo 我国的空置量（Vacancy, VCt）：是指某一时点（报告期初或期末）房屋存量中没有被占用的部分。 中国目前空置量的统计是不完整的，是指报告期末已经竣工的可供销售或者出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工及本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已经竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 美国空置量房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋。 Company Logo （2）需求指标 国内生产总值 人口数（包括户籍人口、常住人口和现有人口） 就业人员数量（包括在岗职工、再就业的离退休人员、私 营业主、个体户主、私营和个体就业人员、乡镇企业就业 人员、农村就业人员、其他就业人员） 城镇登记失业率