房地产开发流程的税收风险控制.ppt

* * * * * * * * * * * * 客气话,公司简介 税务顾问合同的范围和本次即为履行合同的一个方式 * 从地产的方面四分类,从税收的角度分为六个,即下面的六章 * * 我拿了一块地,另外还要支付市政配套费,246/平方.如果想少交,毕竟有个基准地价作底线,契税有个价格信息库,低于之则从高. * 我建一个主题公园,政府低价给我块地,或我承担经济适用住房项目,政府给我块地,也让我对社会大众销售,没有土地出让金,也要交契税吗? * 1、企业还是那个企业，房产证、土地证上还是企业的名字，所以不征。2、这对建设和谐社会有贡献,算是国家给你的回报 * 一是在出让合同上约定好了，如浙江的规定 另外就是利用投资的方式 那次在处见到其契税等单据上的还是其上公司事 * * * * * * * * * 某省武警总队事，2，5个亿元，军队票据，94年的多次倒手，中华民国方购买的股权，快清算了，一看坏了。协调 * * * * 的那个转让二期，就用我的项目主体，外部的名义一律是我，合同和广告一律经我审查，投资商和发展商并列 1200万元封口价。 * * * * * * * * * * * * 《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号） 企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。 （一）将资产用于生产、制造、加工另一产品； （二）改变资产形状、结构或性能； （三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）； （四）将资产在总机构及其分支机构之间转移； （五）上述两种或两种以上情形的混合； 2、内部处置资产是否缴纳企业所得税？ 3、房产出租是否缴纳企业所得税？ 1）预收租金的确认 国税发[2009]31号第10条：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 2）待开发产品出租的确认 企业将待售开发产品先出租再出售的，其租赁期间取得的价款按租金确认收入，出售时则按销售开发产品确认收入。 国税发[2009]31号第24条：企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用 四、商品房销售合同的印花税 《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按合同所载金额的万分之五贴花； 《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）：自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）：出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税，但经批准开发建设经济适用房的用地，经各省、自治区、直辖市地方税务局批准，可以免征土地使用税。 《关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）：自2009年1月1日起，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 五、土地使用税？ 《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号 ）： 一、鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 二、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 例如：房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税？ 答：开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据《房产税暂行条例》的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税。 六、房产税 思考 1、人防工程相关支出能否在企业所得税税前扣除？ 2、人防工程是否缴纳房产税？ 3、公司包销能否差额缴纳“销售不动产”营业税？ 1、人防工程相关支出能否在企业所得税中扣除？ 观点1：人防设施属于取得收益权的公共配套设施，其成