中华企业股份有限公司15年第一期中期票据评级报告.docxVIP

穆迪投资者服务公司成员中华企业股份有限公司 2015年度第一期中期票据信用评级报告发行主体中华企业股份有限公司基本观点发行主体信用等级评级展望AA中诚信国际评定中华企业股份有限公司（以下简称“中华企业”或“公司”）的主体信用等级为 AA，评级展望为稳定；评定“中华企业股份有限公司 2015 年度第一期中期票据”的债项信用等级为 AA。稳定中期票据信用等级注册额度AA16亿元中诚信国际肯定了公司较长的经营历史、业务及资金方面可获得的股东支持、优质项目储备大幅增长、经营性物业为公司带来稳定的现金流、融资渠道较为畅通等优势对公司信用的支持。同时，中诚信国际也关注到房地产市场下行、公司项目去化速度较慢、偿债压力和资本支出压力较大等因素对公司经营及整体信用状况的影响。本期规模8亿元发行期限3年偿还方式到期一次性偿还本金和支付利息偿还银行借款和补充流动资金发行目的优 势概况数据中华企业2011 20129? 经营历史较长，品牌形象良好。公司作为解放后第一家在上海从事房地产开发经营业务的国有企业，具备较为丰富的房地产开发经验；作为“上海市著名商标”企业，公司以优良的产品和服务获得了消费者对其品牌的认同。总资产（亿元） 315.75 346.35 363.85 397.44 所有者权益(含少数股东权益)（亿元） 总负债（亿元） 82.67 90.61 79.78 80.75 233.08 255.74 284.07 316.70 173.14 173.74 207.47 239.29 ? 股东支持。公司控股股东上海地产（集团）有限公司（以下简称“地产集团”）是上海市人民政府土地储备的运作载体，在业务及政策层面上均得到上海市政府较大力度的支持，综合实力雄厚。作为地产集团下属专业的房地产上市平台，公司可在业务及资金方面得到股东的大力支持。总债务（亿元） 营业总收入（亿元） EBIT（亿元） 54.15 -- 43.66 17.65 18.33 4.42 67.58 15.08 16.27 -5.36 41.01 24.07 4.25 14.93 12.28--EBITDA（亿元） 经营活动净现金流（亿元） 营业毛利率(%)-- ? 项目储备大幅增加。2013年公司完成了对地产集团持有的上海房地（集团）有限公司（以下简称“上房集团”）的股权收购。通过此次收购，中华企业进一步整合了地产集团的房地产项目资源，并新增徐汇区尚汇豪庭和安亭新镇安亭国际汽车城项目。项目良好的区位优势和开发体量，有利于公司未来收入规模和盈利能力的提升。-22.81 46.66 -- -8.62 38.39 --46.51 41.97 5.33 EBITDA/营业总收入(%)总资产收益率(%)-- 4.30*79.68 74.77 --? 经营性物业提供稳定的现金流。2012年 12月，古北 9-3项目完工，公司用于出租的持有性物业面积新增约 13万平方米。2013年，公司实现租赁收入 4.23亿元，其中古北 9-3项目为公司带来租金收入约 2.6亿元，为公司流动性提供补充支持。? 融资渠道畅通，资金成本回落。公司有较为畅通的融资渠道，与金融机构保持良好合作关系，截至 2014年 9月末，公司共获得银行授信 129.57 亿元，未使用授信额度 29.59 亿元；公司通过债务结构调整，增加长期债务占比，以银行贷款置换信托借款，2013年资金综合成本较上年下降 1.5个百分点。资产负债率(%)73.82 67.68 -- 73.84 65.72 9.48 78.07 72.23 12.75 0.81 总资本化比率(%)总债务/EBITDA(X)EBITDA利息倍数(X)-- 1.27 --注：公司财务报表根据新会计准则编制； 2014年 1~9月财务报表未经审计；由于 2013年公司收购上房集团 60%股权，公司已对 2011~2012年财务数据进行了重述，2011 年财务数据由公司提供，且未经审计，2012 年财务数据 关 注为 2013 年报表期初数；已将公司各期末短期信托借款由其他流动负债调整? 房地产市场整体下行压力较大。2013年以来，受银行信贷收紧及价格预期变化等因素影响，全国商品住宅销售面积和销售金额同比持续下降，房地产市场下行压力较大。至短期借款科目，长期信托借款由其他非流动负债调整至长期借款科目；由于缺少资料，2011年、2014年 1~9月利息支出和EBITDA相关指标无法计算；带“*”指标经年化处理。? 部分项目拿地成本较高，去化速度慢。公司 2010~2011 年部分项目拿地价格偏高，建设周期较长；改善型项目和别墅占较大比重，存量项目去化速