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交接篇 在物业服务中，在交接环节上，经常听到各种各样恶性案件的骇人传闻，每当听到这样的传闻，我公司高层总是禁不住的这样认为，“和谐社会”的阳光正在辉映着我们这个社会，在物业服务中，在交接环节上，和谐社会精神也不应是被遗忘的角落。经过总结，由我公司首创的具有和谐精神的交接方案就这样应运而生了。该交接方案在我公司的交接实践中发挥了巨大的作用，赢得了业委会和广大业主的拥护和赞成。我公司在物业交接过程中，没有发生过一例因交接而打架、斗殴以致流血冲突的恶性案件，实现了我公司与原物业公司、业委会的三方共赢。我公司交接方案也一定会在该处物业交接的过程中发挥重要作用，让业主和业委会成员深刻的觉得，选择我公司中标，从刚开始的交接环节就选择对了。只涉及工程设备设施的交接，不设计保洁、保安、客服及人事财务 1.组建交接班子并进行人员能力测评 1.1.为了保证顺利接管人大图书馆项目，公司将提前组建项目管理机构，由公司指派的项目经理担任验收接管总负责，对项目做实质性查验；执行接收项目各专业的组长负责制，分别负责各专业的验收接管工作。公司提前做好项目接管的方案、计划及预案。 1.2.交接机构：图书馆项目接收设组长，下设工程设施组和文件资料组。工程设施交接人员按照专业划分为三个组，第一组负责强、弱电、消防；第二组负责给排水、空调；第三组负责电梯及综合维修等专业的对口交接。 1.3．成立交接机构是和谐交接的组织保证，交接机构的成员必须具有较强的管理能力和技术水平，必须具有和谐交接的责任意识。交接机构的成员要懂得图书馆物业的交接不仅是物业与校方（开发商）；物业与建筑单位的工作衔接，它还是我们世纪明的物业公司的企业文化在交接环节中的体现。 2. 制作交接方案 2.1交接原则 物业的交接是一个系统工程，牵涉的人和事、财和物较多，为了实现物业的正常交接，公司规定此次图书馆及国学馆的物业交接的原则。 2.1.1无缝交接：对校方(开发商)来说，最大的担忧是物业公司的进场可能导致物业服务的停滞，这种状况一旦发生，势必影响服务质量，给我公司工作带来负面影响。因此实现无缝对接，保证管理人员和技术力量在公司确定的时间准时开始物业服务，不因物业的交接引起物业服务的停顿，是我公司交接方案中最重要的要求和内容。 2.1.2现状交接：为了提高交接效率，实行现状交接是本次交接中的另一个重要内容，如果不是现状交接，那就会出现“剪不清理还乱”的局面，物业交接就会陷入对问题责任无休止的争议，物业交接就会遥遥无期，果真那样，真正损失的是公司的利益和威信，对物业交接和今后的全面物业服务有百害而无一利。现状交接要确定交接的合理时点，现状交接不是“糊涂交接”，现状交接是有前提的，它必须要求开发商和建设方提供全面情况，说明全部遗留问题，保留全部资料，交接不留遗憾，不将矛盾转移和升级。 2.1.3平稳交接：在物业交接过程中，要求我们的工作人员，理性面对并换位思考和处理各种交接问题，为校方(开发商)当好参谋，协助校方(开发商)与建设单位进行理性沟通，本着互谅互让、不影响各自利益的原则予以和平解决。 2.1.4技术要求：文字化、书面化、表格化——明确交接的技术资料和设备设施清单要求表述清楚，有校方(开发商)、物业方和建设单位的签字；真实性、准确性、详细性——交接的文字不能有虚假成分，时间、地点、内容、存在问题必须完善而全面；交接必须做到有记录、有文字、有表格、有签字、有照片，不遗漏一台设备，不遗漏一个环节，不遗漏一份资料。 2.2由校方(开发商)牵头建设单位与我司共同组成验收接管小组，明确三方责任，确定交接时间 工程部计划分7组进行接管 工程专业负责人： 配合人： 交接内容： 1）图纸、资料、前期接管资料、运行记录、维保记录、交接班记录、设备台帐、部门固定资产（电脑、电话、办公桌椅等）、各维保单位及施工方的维保合同及联系方式、工具等，与项目有关的水、电、气、有线电视等合同及相关文件。 2）变配电室、配电柜、配电箱及电缆竖井等电气系统、电梯系统、电表数。 3）安防、监控、门禁、巡更、有线电视、电话及办公自动化等弱电系统。 4）给排水、中央吸尘、直饮水、热水、中水系统、空调与新排风系统、会所设备设施、水表数、燃气表数。 5）公共区域门窗、地面、道路、楼宇外墙、屋顶、围墙和绿化等土建设施。 第一组： 负责人： 负责图纸、资料、前期接管资料、运行记录、维保记录、交接班记录、设备台帐、部门固定资产（电脑、电话、办公桌椅等）、各施工方维保合同及联系方式、与项目 有关的水、电、气等合同及相关文件。负责图纸、资料及各类文件交接监督和指导工作。负责设备设施交接监督和指导工作。 第二组： 负责人： 负责变配电室、配电柜、配电箱及电缆竖井、电表数的接管。 第三组： 负责人： 负责空调系统、新排风系统