洛川城市开发强度专题选读.doc

专题5：洛川城市开发强度专题研究 一、研究背景 1.1基本概念 开发强度的概念来源于密度。根据《大不列颠百科全书》，密度（density）指“单位体积中某种物质的质量。”在城市规划中，密度是指单位土地上的建筑、人口或就业岗位的数量。对于开发强度控制而言，密度就指开发强度。早期的开发强度控制以建筑高度和建筑覆盖率作为主要指标，1961年纽约市区划条例首先提出floor area ratio（简称FAR）作为开发强度的主要指标。目前，世界上的大部分城市都采用FAR（在我国称为容积率）作为开发强度控制的主要指标，并且各城市开发强度控制体系具有不同的特征。 1.2实践背景 发达国家和地区的实践经验表明，开发强度分区制度的实行对于丰富城市景观和都市环境具有重要的指导作用。我国城市正处于快速的发展变革时期，实践证明，大规模的建设容易造成城市面貌的雷同、抹煞城市原有的风貌特色，造成“千城一面”的局面；而目前我国城市对发展开发强度的控制主要依赖于控制性详细规划的引导和控制作用，在总体规划层面尚无明确的规定，使得在实际操作中所存在的规划层次衔接问题与控制指标制定的科学性和合理性遭到质疑，因此现有的规划对城市快速发展过程中出现的各种新情况难以及时应对，开发强度分区的建立恰好可以在宏观层面上引导城市的各种开发行为，弥补现有规划控制的不足。 二、研究意义 2.1构建城市生态安全格局的有效途径 众所周知，陕北黄土高原是中国水土流失最为严重的地区，其中又以洛川所处的黄土台塬区最为显著。随着城市化进程不断加快，经济社会快速发展，城市建设取得了一定的成就，但同时也带来了对本身就已经非常脆弱的生态环境更为严重的破坏。而这种破坏集中体现在建设开发度严重超过了生态环境的承载力，导致地质灾害不断发生，严重威胁着城市的健康发展。因此通过对城市开发强度的分区和对具体开发地段建设量的合理控制，使开发建设保持在生态环境承载能力的范围内，能够在一定程度上使地质条件对城市建设活动的威胁降低，对建立城市生态安全格局具有十分重要的意义。 2.2为规划管理提供切实可行的依据 规划管理的成败很大程度上取决于管理依据的合理性和可行性，面对未来城市的进一步发展，对于规划决策的理性化提出了更高的要求，需要规划研究提供必要的和充分的依据。随着未来城区内杨舒化工区生活区和苹果物流基地的建设，城市在面临着巨大的机遇同时也将面临着巨大的发展压力，能否保证社会经济发展与环境容量之间的高度协调关系，仍然在很大程度上依赖于对城市土地的引导和控制作用，而土地资源配置中的开发强度是其核心所在。对城市开发强度进行区划不仅可以解决总体规划与其它层次规划的衔接问题，而且为各层次的规划提供指导框架，因而具有十分重要的实践意义。 2.3对新版《城市规划编制办法》的新提议进行有益的探索 2006年4月1日起开始实施的《城市规划编制办法》第三十一条中明确规定：确定建设用地的空间布局，提出土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建筑密度、建筑高度、容积率、人口容量）。可以看出，分区政策和空间管制是政府加强宏观调控，加强区域协调的重要方法和手段之一。分区政策一般根据区域经济、社会、生态环境与产业、交通发展的要求，提出市域范围内不同政策分区，同时，不同分区实施不同的空间管制，实施不同的引导和控制要求，使规划更具可操作性。 三、研究的技术路线及研究方法 3.1技术路线 本次研究技术路线及方法可以归纳为：从理论到实践、从宏观层面到微观层面、从基准模型到扩展模型。 在分析研究方法上，运用AutoCAD 2004进行图形要素的绘制，运用GIS软件ArcView 3.3进行空间数据处理，运用Microsoft Excel 2003和SPSS（Statistical Product and Service Solution）13.0统计软件进行数学建模和数据分析，最后运用基于ArcView 3.3的3D Analyst 1.0进行空间建模，使开发强度分区结果更加直观。 3.2研究方法 运用微观经济学的原理，借鉴发达国家和地区的经验，在宏观层面上，确定城市开发总量和城市整体；在中观层面上，建立城市分区的基准模型和修正模型，进行各类主要用地的分配；在微观层面上，以街作为容量控制单元，制定地块细分的原则。 四、宏观层面：城市整体开发强度 在宏观层面上，各个城市面临建设用地的供给和需求前景是不同的。有些城市的土地供求关系相当紧张，另一些城市的土地供求关系则比较宽松，应当根据各个城市的具体情况，采取合理的和可行的环境标准，由此确定城市整体。城市总体规划确定的用地规模和人口规模为土地供求关系提供了基本参考。根据城市社会和经济发展的未来趋势，结合相关经验的类比分析，可以推测各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例。在许多情况下，基于环境标准所确定的城