(有关住房政策的预测11.docVIP

有关住房政策的预测 摘要 从2010年10月至2011年11月，针对房地产市场问题，国家采取了一系列的措施，限购令的出台，银行贷款利率的上调、存款准备金率的升高、房产税的征收等等。对于这些出台的措施和人们的反应，房产行业的未来是否会一直明朗？国家会不会一边打压房价，地方政府却一边提高土地的价格？这些都是值得我们关注并且讨论的。房价一直居高不下，这不是一个偶然的原因，对于中国的房产市场，受政策的影响是非常大的，房价将会在这些政策的作用下产生巨大的化学反应。那么房地产将来的走势又会如何？在这里，我就这个问题进行了深入的分析。 关键词:政策 房价 趋势 08年的金融危机爆发前，政府已经启动对国内房地产行业的限制政策，在下半年，政府在尚未消除房产泡沫的情况下放宽了对房地产行业的控制，并出台了多种刺激性政策。2009年，政府为了保证经济增长达到8%的增幅目标，放开银行信贷，以适度宽松（实际为泛滥）的货币政策，同时放松对房地产的控制，但就是这些措施的出台，为现在房产市场的运行埋下了很大的隐患,导致现在房地产市场自动调节的失灵，为了控制这种局面，我国政府现又出台多种政策来对房地产市场进行宏观调节。本文主要从2010年10月至2011年11月出台的一系列住房政策进行分析，并结合这些政策对将来住房政策和房地产市场的走势进行预测。 2010年10月19日，央行首次加息0.25个百分点。金融机构一年期存款、贷款基准利率上调0.25个百分点。加息的目的在于限制人们买房，但是这次加息对房价的遏制收效甚微，房价还是一个劲的往上蹿。10月20日，中央决定上调个人住房公积金贷款利率,五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。11月4日，二套房利率上浮10%、三套房停贷。11月16日，央行上调存款准备金率0.5个百分点。11月29日，央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点。12月10日，央行上调存款准备金率0.5个百分点。12月26日，12月26日起上调利率0.25个百分点。从上可以看出，在10年10月到12月，中央都着力于经济的手段对房价进行打压，使得货币政策逐步缩进，这些措施的出台对房地产市场有了一定的打击，也使房价增幅在一定程度上逐步减少，但是却没有有效的遏制房价的上涨，再者，物价上涨，通货膨胀加剧，这些问题接踵而来。为了有效的稳定房地产市场，控制通货膨胀，在市场失灵的情况下进行宏观调控，于是国家继续出台了一系列内容严厉的政策。2011年5月，国土资源部出台了包括供地计划、完善招拍挂制度、保障房用地供应、征地拆迁、价格异常地块监测范围扩大到县级及以上城市等多项相关政策，政策出台密集且涉足面广。 在2011年对房地产影响最深的是：国家出台了内容严厉的“新国八条”和房产税的征收，“新国八条”配合先前的多项政策对市场形成高压态势，再结合各个地方不同的政策来发生作用，使得房产市场逐步稳定，政策的叠加与组合发挥了巨大的作用。其出台的政策对房市的影响如下图所示： “新国八条”政策对房地产市场的影响： 第一、价格控制目标的制定将在控制房价过快上涨的基础上实现成交量的稳定。 第二、限购对首套房影响有限，对中端住宅的影响将大于高端住宅。 第三、新国八条及相关政策对改善型需求、投资、投机性需求将会产生较大的影响。 第四、新国八条及相关政策将会对部分依赖异地市场的项目遭受重创。 第五、新政进一步挤压了开发商的盈利空间。 第六、酒店式公寓等商务商用物业优势显现，成交价量将会增加。 从上文可以看出，“新国八条”的出台对房地产市场有了很大的影响，房价在新政出台后也有了回落，但新政的调控对市场的各类主体的影响是不尽相同的。其对不同客户的主要影响如下表所示： 客户类型 影响程度 主要影响原因 对不同物业的影响 豪宅买家 大 一般拥有多套物业，限购不能再买，购买 新住宅的机会成本较大 对中端住宅的影响大于对高端住宅的影 响 首改买家 较大 二套6成，首付门槛提高 中高端住宅受影响 首次置业者 不大 利率优惠幅度减少 外围首置型楼盘影响较小 投资客 大 限购、首付提高杠杆下降、营业税增加， 房产税开征 投资型住宅受影响，商务公寓、酒店式 公寓、商铺等受益 对于房地产市场，在市场调节失灵的情况下，只有政府对其进行宏观调控，才能更好的，健康的运行。2011年是国家“十二·五”规划的开篇之年，房地产走势与宏观经济密切相关。加强房地产市场的调控，不仅有利于房地产市场自身平稳健康发展，也有利于宏观经济平稳运行和全面建设小康社会的目标的实现。因此，